Fin del cepo: las empresas piden renegociar sus alquileres

El mercado de oficinas siente los coletazos del fin del cepo. A una semana de la liberación, las empresas renegocian sus alquileres. Es que los contratos se manejan en dólar oficial y ante la devaluación los precios subieron en promedio un 10 por ciento.

"Las decisiones de firmar nuevos contratos se postergan en este contexto pero no significa que no se van a firmar. Los procesos son muy largos y hay muchos factores que intervienen", explicó Martín Potito, director de la división de oficinas de LJ Ramos.

La principal explicación es que los contratos de alquiler están referenciados al dólar BNA. "En 2023 con un dólar planchado, el mercado de renta de oficinas era favorable para los inquilinos. Ahora bien, en 2024, con la llegada del nuevo gobierno y el sinceramiento inicial del dólar BNA, el mercado pasó a ser favorable para los propietarios generando una mejor rentabilidad", explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE Argentina, empresa inmobiliaria especializada en el mercado corporativo.

En números hasta el viernes "el cap rate -tasa de capitalización- de las oficinas clase A era del 5-6% dependiendo del tipo de edificio, y el lunes, el primer día sin cepo, se había elevado hasta el 6,5%", graficó Longo. 

Claro que ese cap rate dependerá de la fluctuación del dólar libre entre bandas. "Por ahora el dólar viene contenido. La realidad es que los precios de las oficinas están bajos. Si bien están evidenciando una recuperación todavía tienen precios de oportunidad. Esto hace que no muchos propietarios estén dispuestos a rever los contratos", dijo Potito.

En ese sentido, en los últimos días, comenzaron a sumar cláusulas ante una posible suba del dólar. "Por ahora viene muy contenido, hay que ver si en algún momento el salto es más importante", agregó.

En ese sentido, Potito dijo:"empezamos a ver la instalación de cláusulas en los contratos en donde se detalla que si el dólar se dispara las partes pueden sentarse a negociar"  

Cepo para empresas

La principal incógnita para el mercado inmobiliario corporativo es cuándo la liberación del cepo incluirá también a las empresas. "Estamos previendo que esto ocurrirá en el corto plazo. Está en la agenda del Gobierno, pero no tenemos calculado cómo puede impactar en nuestro mercado", dijo Longo.

Lo cierto es que en el primer trimestre del año el mercado de oficinas comenzó a evidenciar una recuperación; la demanda se mantuvo activa, lo que impactó positivamente en el volumen de metros cuadrados ocupados generando una absorción neta positiva.

El mercado de oficinas siente el impacto de la suba del dólar

"Hoy las empresas están buscando sumar metros cuadrados de oficinas. Tenemos muchas consultas que esperamos que pronto se materialicen. Hay operaciones que estaban atrasadas desde el año pasado. Ahora empezamos a ver que las empresas están comprometidas a tomar decisiones. Se están ocupando los edificios. Se frenó la liberación de espacios. Eso es una gran noticia", dijo Longo.

El "fly to quality" se sigue dando, en la actualidad hay buenas oportunidades porque los precios de las oficinas continúan atractivos. "Las compañías están tomando posiciones, hay edificios que tienen precios de oportunidad y tienen muy buena calidad edilicia", concluyo.

Los números del sector

Al cierre del primer trimestre de 2025, el inventario de oficinas Clase A/A+ existente es de 2,2 millones de m2 en CABA y Gran Buenos Aires.

Para los próximos dos años se espera la finalización de 153.000 m2 cifra que se encuentra muy por debajo del promedio de producción histórico. El 35% de los proyectos está localizado en la zona norte de CABA, y el 60% tiene prevista su finalización en 2025.

La tasa de vacancia experimentó un moderado descenso en todos los submercados, hasta situarse en 16,9% para el total del mercado. El corredor Libertador GBA y el Microcentro presentan las mayores tasas de vacancia, con 21,4% y 16,6% respectivamente.

Mientras que, las rentas experimentaron una moderada baja del 1% respecto del trimestre anterior, situándose en u$s 22,64 por m2 al mes. Esta disminución refleja una ligera corrección del mercado, y puede atribuirse, además, a la reducción de oferta de calidad.

El desafío del mercado es la baja producción de nuevos edificios, se encuentra en mínimos históricos y no logra recuperarse, si la demanda continúa recuperándose va a costar ubicar a las empresas en los edificios que las empresas quieren porque el inventario de Buenos Aires está envejecido.

Esperamos que se active el crédito para los desarrolladores y el mercado pueda crecer a tasas de Latinoamérica, porque actualmente todo se hace con capital propio.