Alquiler con derecho a compra: gastos e impuestos que conlleva la alternativa para ser propietario

Que las mensualidades del alquiler en el que llevas meses, e incluso años, se descuenten del precio total de la vivienda cuando decidas convertirte en propietario de esta. En esto consiste la modalidad de alquiler con derecho a compra, una alternativa especialmente atractiva para los más jóvenes. Sin embargo, como en cualquier proceso de compraventa, también hay que tener en cuenta los gastos e impuestos ligados a la transacción.

Desde el portal inmobiliario Fotocasa, apuntan a que es importante diferenciar entre los costes asociados al alquiler y aquellos que surgen en el momento de la compra.

¿Qué gastos implica un alquiler con opción a compra?

Gastos iniciales:

• Prima o señal: En muchos casos, el inquilino debe pagar una prima inicial que garantiza su derecho a comprar la vivienda en el futuro. Este importe suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de venta y, en general, se descuenta del precio final de compra.
• Fianza: Como en cualquier tipo de contrato de alquiler, el inquilino debe abonar una fianza que se devolverá al finalizar el alquiler, siempre que la vivienda se entregue en buen estado.
• Garantías adicionales: Algunos propietarios exigen un aval bancario o depósitos adicionales para garantizar el pago del alquiler.

Gastos durante el alquiler:

• Mensualidades: Se pagará el alquiler mensual estipulado en el contrato.
• Mantenimiento y reparaciones: Dependiendo del contrato, ciertos gastos de mantenimiento pueden ser responsabilidad del inquilino.
• Suministros: Luz, agua, gas e internet corren a cargo del inquilino.
• Impuestos: Si el arrendador es un particular, el inquilino debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 0,5 % y el 10 % según la comunidad autónoma. Si el propietario es una empresa, el alquiler estará sujeto a un 10 % de IVA.

Gastos al ejercer la opción de compra:

• Precio de la vivienda: Se paga el importe acordado en el contrato, del cual se pueden descontar las cantidades estipuladas de los alquileres pagados.
• Gastos de notaria: Al formalizar la compra, se deben abonar los gastos en notaria en el alquiler con opción a compra, que incluyen la escritura de compraventa. En España, estos gastos de compraventa de vivienda varían según el precio de inmueble y la complejidad del documento, pero suelen oscilar entre el 0.2% y 0.5% del valor escriturado.

• Gastos de registro: La inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad también tiene un coste varía en función del precio de la vivienda. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda.
• Gestoría: Si se contrata un gestor para realizar estos trámites, hay que contar con este gasto adicional que suele ser de aproximadamente 300 euros.

¿Y qué impuestos conlleva?

En materia de impuestos, la fiscalidad puede variar según la comunidad autónoma, pero en general se aplican los siguientes tributos, según Fotocasa.

Durante el alquiler:

• IRPF del propietario: El propietario debe declarar los ingresos por alquiler en su declaración de la renta.

Al ejercer la opción de compra:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA: Si la vivienda es de segunda mano, se paga el ITP, que varía entre el 6 % y el 10 %. Si es una vivienda nueva, se aplica un 10 % de IVA.
• Plusvalía municipal: La paga el vendedor de la vivienda.

En la compra, el comprador asume el ITP o IVA, así como otros impuestos relacionados con la compraventa, mientras que el propietario es quien declara los ingresos por alquiler y, en la venta, suele pagar la plusvalía municipal y tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF.