Vonovia-Aktie: Mit 4,77 % Dividendenrendite ein Kauf?!

Ja, die Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) kommt derzeit auf 4,77 % Dividendenrendite. Das Management erklärte kürzlich, dass man 1,22 Euro je Aktie als Dividende auskehren möchte. Bei einem aktuellen Aktienkurs von 25,53 Euro liegt die Dividendenrendite damit auf einem vergleichsweise hohen Niveau.

Das ist umso bemerkenswerter, wenn wir die jüngste Historie bedenken: Vonovia hat vor einem Jahr noch 0,90 Euro je Aktie ausgezahlt. Mit 1,22 Euro gibt es daher ein deutliches Dividendenwachstum. Und mit 4,77 % Dividendenrendite definitiv eine höhere Einkommensmöglichkeit.

Aber reicht das? Betrachten wir die Vonovia-Aktie heute etwas ganzheitlicher. Denn die Zahlen und insbesondere die Bilanz zeigen meiner Meinung nach ein eher gemischteres Bild.

Vonovia-Aktie: Teilweise rückläufige Zahlen!

Im Geschäftsjahr 2024 hat Vonovia sich seine Dividende durchaus verdient. Mit einem bereinigten Ergebnis je Aktie vor Steuern in Höhe von 2,20 Euro ist die Dividende nachhaltig. Wobei wir trotzdem sagen müssen: Im Vorjahr sind es mit 2,31 Euro noch mehr gewesen. Vonovia war daher auf einem leichten Schrumpfkurs.

Das zeigt auch das restliche Zahlenwerk. Das EBITDA im Vermietgeschäft sank beispielsweise von etwas mehr als 2,4 Mrd. Euro auf 2,385 Mrd. Euro. Aufgrund eines Bewertungsverlustes im Portfolio sind viele Ergebniskennzahlen in den roten  Zahlen gewesen. Wobei ich eines anmerken würde: Diese Bewertungsunterschiede sind nicht finanzwirksam. Wir können sie daher ausklammern.

Der operative Cashflow lag mit 1,9 Mrd. Euro hingegen auf einem guten Niveau und deutlich über den letzten zwei Vorjahreswerten. Das ist wiederum ein super Indikator für eine nachhaltige Dividende. Allerdings entwickelte sich der innere Wert je Aktie ein wenig rückläufig. Die Net Tangliable Assets lagen bei 45,23 Euro. Im Vergleich zum Vorjahreswert von 46,82 Euro ist das ein kleinerer Rückschritt. Noch vor drei Jahren lag der Wert jedoch bei über 60 Euro. Durch die gestiegenen Zinsen und teilweise Verkäufe des Portfolios musste Vonovia daher einen Verlust des inneren Wertes je Aktie hinnehmen. Wir sind bei einem Aktienkurs von 25,53 Euro zwar noch deutlich unter diesem Wert. Idealerweise sollte die Tendenz jedoch wieder in Richtung höhere Werte gehen.

Auch die Bilanz bleibt ein Problem

Für mich ist die Bilanz von Vonovia aber weiterhin das größte Problem. Vonovia besitzt derzeit langfristige finanzielle Verbindlichkeiten in Höhe von 37,44 Mrd. Euro. Hinzu kommen 5,2 Mrd. Euro an kurzfristigen Verbindlichkeiten. Das Verhältnis von Schulden zum Eigenkapital liegt bei zwei Euro Schulden für je einen Euro Eigenkapital. Vonovia benötigt laut eigenen Angaben mehr als das 15-fache EBITDA, um die eigenen Verbindlichkeiten zurückzahlen zu können.

Das ist eine hohe Verschuldung. Vor allem, wenn der Wohnimmobilienkonzern zugleich auch hohe Dividenden leisten möchte. Und für mich ist das auch der primäre Grund, warum die Aktie derzeit so tief steht.

Die Vonovia-Aktie für 4,77 % Dividendenrendite zu kaufen, mag daher auf den ersten Blick attraktiv erscheinen. Aber ein weitsichtiger Investor sollte die Verschuldung definitiv nicht ausklammern. Sie kann bei sinkenden Zinsen ein Katalysator sein, wenn der Markt die Sorgen wieder vernachlässigt. Aber eben auch ein Bremsklotz, wenn die Zinsen eher höher bleiben.

Vonovia-Aktie: Für die Dividende ein Kauf?

Um daher zu einem Fazit zu kommen: Die Vonovia-Aktie verdient sich ihre Dividende, keine Frage. Allerdings könnte das Management mit den Mitteln auch etwas anderes anstellen und die Bilanz stärken. In den vergangenen Jahren wurden bereits Teile der Verschuldung abgebaut, keine Frage. Aber mir geht das noch nicht weitreichend genug.

Ich würde im Moment daher nicht kaufen, auch wenn die Vonovia-Aktie mit Blick auf viele Bewertungskennzahlen preiswert erscheint. Aber eine Dividende ist für mich einfach nicht mehr alles.

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Vincent besitzt Aktien von Vonovia. Aktienwelt360 empfiehlt keine der erwähnten Aktien.