Итоги 3-х лет арендного бизнеса

Доброго времени суток. У меня есть очень маленький и уже практически семейный бизнес по аренде квартир, за которым присматривает моя мама. В этом месяце ему будет 3 года. Подведу промежуточные итоги, расскажу, что за объекты, как ищу жильцов, поделюсь практическим опытом и некоторыми хитростями.Начну с того, что обе квартиры покупал за свои. Они не достались от деда, не были даны по соц программе или еще каким-либо образом приобретены. Двушку 51 кв/м в 4-этажной сталинке купил за наличку и какое-то время в ней жил, а потом начал сдавать. А однушку 36 кв/м в 9-ти этажке брал в ипотеку конкретно под сдачу в аренду. Ипотеку еще не погасил (осталось 500 тыщ). Такие деньги у меня есть на руках, но так как ипотеку брал под 11%, а вклад дает 20%, гасить не спешу, вношу минимальный платеж.Сами объекты покупал на центральных улицах города. Район и расположение квартиры — это фундаментально более сильный фактор для арендной квартиры нежели ремонт. Со временем ремонт убьется, а район останется навсегда. И вообще, жилой ремонт средней паршивости лучше, чем дизайнерские изыски, не так быстро деградирует. В однокомнатной квартире у меня обои под покраску — отличный вариант для тех, кто переживает за рисунки на стенах. 10 минут с валиком — и детских рисунков нет. Самый лучший вариант под аренду — это крашеные стены. Довелось жить в такой квартире — и выглядит прилично, и ничем не испортишь.Дома крепкие, в то время у нас в регионе других не строили. Стены — шлакоблок толщиной в метр. Когда покупал квартиру в сталинке, обратил внимание, что дом 1959 года за год до этого откапиталили, полностью заменили крышу, водоснабжение и сети отопления, придомовую территорию закатали в асфальт, сделали детскую площадку. Как по мне, лучше 60-ти летний дом после кап. ремонта, чем картонные новостройки. На эти моменты важно обращать внимание, если не хотите потом выйти на рынок вторичного жилья с дырявой халупой.Двушку сдаю с мая 2022, однушку — с октября 2023. За все это время двушка НЕ сдавалась примерно 2-3 недели, однушка — может дней 5-7. То есть заполняемость практически 100%. Этому способствует хорошая реклама с большим количеством фото, детальным описанием условий и не высокая цена.Практический совет по цене. Если вы намерены сдать квартиру за 30 тысяч и коммунальные платежи составляют примерно 5 тысяч, никогда не пишите “35 тысяч — все включено”. Для покупателя это выглядит, как завышенная цена. Несмотря на то, что все мы умеем считать, но волшебные цифры на ценниках 9999 не просто так пишут, это психология. В то же время, для вас, как для арендатора важна стабильность, а у вас ее не будет, потому что вам будут платить 35, а коммуналка за пару лет подрастет с 5 до 6,5 или до 7 тысяч. Вы будете терять деньги. Разговор про повышение цены аренды — это крайняя мера. В целом я придерживаюсь политики — лучше надежные квартиранты на пару лет за 20 тысяч чем проходной двор за 25-30 тысяч.Поиск жильцов осуществляю самостоятельно через местный сайт объявлений. К услугам агентств никогда не прибегал. Стандартные шаблоны договоров в свое время нашел в интернете и немного изменил под себя. Налог платим на самозанятого (объектами официально владеет мать). Залог не беру, только 10 тысяч в качестве гарантии оплаты коммунальных услуг за последний месяц проживания.Что выходило из строя: в двушке за время сдачи полетел водонагреватель (18 тр с заменой), сломалась арматура бочка унитаза (6 тысяч с заменой), течь фиттинга радиатора отопления (5 тр), чайник (3 тр), на подходе старая японская стиралка (хочу летом заменить, 25-30 тр). В однушке — поломка микроволновки (6 тр). Итого в двушке потери вместе с ожидаемыми 57 тр, всего на 2 квартиры 63 тр.Итог инвестирования за 3 года свел в таблицу ниже. Принял 30 тысяч финансовых потерь, так как были периоды, когда квартиры простаивали + пару раз были случаи потерь из-за неоплаты квартирантами коммунальных платежей. май-22 июн-22 июл-22 авг-22 сен-22 окт-22 ноя-22 дек-22 янв-23 фев-23 мар-23 апр-23 Двушка 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 Однушка 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Итого 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 май-23 июн-23 июл-23 авг-23 сен-23 окт-23 ноя-23 дек-23 янв-24 фев-24 мар-24 апр-24 Двушка 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 Однушка 0 0 0 0 0 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 Итого 20000 20000 20000 20000 20000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 май-24 июн-24 июл-24 авг-24 сен-24 окт-24 ноя-24 дек-24 янв-25 фев-25 мар-25 апр-25 Двушка 20000 20000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 Однушка 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 Итого 40000 40000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 Дохо

Мар 31, 2025 - 17:33

Доброго времени суток. У меня есть очень маленький и уже практически семейный бизнес по аренде квартир, за которым присматривает моя мама. В этом месяце ему будет 3 года. Подведу промежуточные итоги, расскажу, что за объекты, как ищу жильцов, поделюсь практическим опытом и некоторыми хитростями.

Начну с того, что обе квартиры покупал за свои. Они не достались от деда, не были даны по соц программе или еще каким-либо образом приобретены. Двушку 51 кв/м в 4-этажной сталинке купил за наличку и какое-то время в ней жил, а потом начал сдавать. А однушку 36 кв/м в 9-ти этажке брал в ипотеку конкретно под сдачу в аренду. Ипотеку еще не погасил (осталось 500 тыщ). Такие деньги у меня есть на руках, но так как ипотеку брал под 11%, а вклад дает 20%, гасить не спешу, вношу минимальный платеж.

Сами объекты покупал на центральных улицах города. Район и расположение квартиры — это фундаментально более сильный фактор для арендной квартиры нежели ремонт. Со временем ремонт убьется, а район останется навсегда. И вообще, жилой ремонт средней паршивости лучше, чем дизайнерские изыски, не так быстро деградирует. В однокомнатной квартире у меня обои под покраску — отличный вариант для тех, кто переживает за рисунки на стенах. 10 минут с валиком — и детских рисунков нет. Самый лучший вариант под аренду — это крашеные стены. Довелось жить в такой квартире — и выглядит прилично, и ничем не испортишь.

Дома крепкие, в то время у нас в регионе других не строили. Стены — шлакоблок толщиной в метр. Когда покупал квартиру в сталинке, обратил внимание, что дом 1959 года за год до этого откапиталили, полностью заменили крышу, водоснабжение и сети отопления, придомовую территорию закатали в асфальт, сделали детскую площадку. Как по мне, лучше 60-ти летний дом после кап. ремонта, чем картонные новостройки. На эти моменты важно обращать внимание, если не хотите потом выйти на рынок вторичного жилья с дырявой халупой.

Двушку сдаю с мая 2022, однушку — с октября 2023. За все это время двушка НЕ сдавалась примерно 2-3 недели, однушка — может дней 5-7. То есть заполняемость практически 100%. Этому способствует хорошая реклама с большим количеством фото, детальным описанием условий и не высокая цена.

Практический совет по цене. Если вы намерены сдать квартиру за 30 тысяч и коммунальные платежи составляют примерно 5 тысяч, никогда не пишите “35 тысяч — все включено”. Для покупателя это выглядит, как завышенная цена. Несмотря на то, что все мы умеем считать, но волшебные цифры на ценниках 9999 не просто так пишут, это психология. В то же время, для вас, как для арендатора важна стабильность, а у вас ее не будет, потому что вам будут платить 35, а коммуналка за пару лет подрастет с 5 до 6,5 или до 7 тысяч. Вы будете терять деньги. Разговор про повышение цены аренды — это крайняя мера. В целом я придерживаюсь политики — лучше надежные квартиранты на пару лет за 20 тысяч чем проходной двор за 25-30 тысяч.

Поиск жильцов осуществляю самостоятельно через местный сайт объявлений. К услугам агентств никогда не прибегал. Стандартные шаблоны договоров в свое время нашел в интернете и немного изменил под себя. Налог платим на самозанятого (объектами официально владеет мать). Залог не беру, только 10 тысяч в качестве гарантии оплаты коммунальных услуг за последний месяц проживания.

Что выходило из строя: в двушке за время сдачи полетел водонагреватель (18 тр с заменой), сломалась арматура бочка унитаза (6 тысяч с заменой), течь фиттинга радиатора отопления (5 тр), чайник (3 тр), на подходе старая японская стиралка (хочу летом заменить, 25-30 тр). В однушке — поломка микроволновки (6 тр). Итого в двушке потери вместе с ожидаемыми 57 тр, всего на 2 квартиры 63 тр.

Итог инвестирования за 3 года свел в таблицу ниже. Принял 30 тысяч финансовых потерь, так как были периоды, когда квартиры простаивали + пару раз были случаи потерь из-за неоплаты квартирантами коммунальных платежей.


	май-22	июн-22	июл-22	авг-22	сен-22	окт-22	ноя-22	дек-22	янв-23	фев-23	мар-23	апр-23
Двушка	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000
Однушка	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Итого	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000

	май-23	июн-23	июл-23	авг-23	сен-23	окт-23	ноя-23	дек-23	янв-24	фев-24	мар-24	апр-24
Двушка	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000
Однушка	0	0	0	0	0	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000
Итого	20000	20000	20000	20000	20000	40000	40000	40000	40000	40000	40000	40000

	май-24	июн-24	июл-24	авг-24	сен-24	окт-24	ноя-24	дек-24	янв-25	фев-25	мар-25	апр-25
Двушка	20000	20000	30000	30000	30000	30000	30000	30000	30000	30000	30000	30000
Однушка	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000
Итого	40000	40000	50000	50000	50000	50000	50000	50000	50000	50000	50000	50000

										Доход всего		1200000
										Потери мат		63000
										Потери фин		30000
										Налог 4%		48000
										Прибыль		1059000

Большую часть поступающих денег я реинвестирую на фондовый рынок, что придает импульс портфелю. Также часть денег отдаю маме.

А когда-то я продал облигации, чтобы купить вторую квартиру.

Результатом в целом доволен. Не могу сказать, на сколько подорожали объекты, тк сейчас на вторичке все очень плохо по ряду объективных причин. Дом.КЛИК показывает, что двушка за 4 года прибавила 17%, а однушка за 2 с небольшим года — 10%. Но сейчас это не объективно.

Продолжаем зарабатывать и приумножать капитал. На очереди квартира в Паттайе, Тайланд. Срок сдачи — 4 кв 2027. Буду диверсифицировать портфель объектов недвижимости. Может со временем присмотрю еще что-нибудь.

Всем удачи!

Итоги 3-х лет арендного бизнеса

Теги:

Похожие записи

Популярные Записи