Долевое участие: устранит ли законодательство двойную нагрузку на строительную отрасль

В начале 2020 года в строительной отрасли Украины якобы состоялась реформа - приняли закон об отмене паевых взносов, который должен был стимулировать инвестиции, уменьшить коррупцию и сделать жилье более доступным. Однако на самом деле из-за юридических коллизий в законе о паевых взносах прокуратура и местные власти продолжают выборочно взимать с девелоперов десятки миллионов гривен, фактически игнорируя закон. В 2019 году власти признали, что долевое участие стало источником коррупции и поэтому был принят закон №132-IX о его отмене. Законом было предусмотрено: На 2020 год устанавливался особый порядок уплаты паевого участия (при этом передавать инженерные сети и инфраструктурные объекты в счет паевых взносов было запрещено). С 2021 года полностью отменены паевые взносы (кроме случаев наличия заключенных до 2020 года паевых договоров). Однако уже в 2022-23 годах, то есть через несколько лет после вступления в силу закона и после отмены долевого участия, местные власти и прокуратура через суды начала массово требовать от заказчиков строительства уплаты паевых взносов не по признаку наличия заключенного договора, а по дате выдачи разрешения на строительство, в частности, если разрешение получено до 01.01.2021 года. Закон №132-IX не предусмотрел четкого механизма решения ситуаций, когда реализация проекта (получение разрешительной документации) началась до 2021 года, а завершилась после. Это создало правовую неопределенность. Особенно это повлияло на проекты квартальной застройки и крупные объекты, строительство которых ведется поэтапно в течение длительного срока - 5-10 лет. В таких случаях разрешение на строительство выдавалось на весь проект, но отдельные очереди начинали строиться значительно позже. Несмотря на официальную позицию Министерства развития общин и территорий Украины, авторов закона об отмене паевых взносов и профильного Комитета Верховной Рады Украины, прокуратура и местные власти продолжают пренебрегать законом и выборочно взимают десятки миллионов гривен. Последствия Все понимают преимущество крупных ЖК в удобстве и инфраструктуре, а для города они важны благодаря эффективному использованию земли, развитию сетей и транспорта. Жители получают комфортное пространство с детскими садами, школами, магазинами, зонами отдыха и паркингами, а для всего города - это улучшение архитектурного облика и рост ценности прилегающих территорий. Однако сегодня реализация таких проектов становится рискованной и экономически невыгодной из-за нерешенности вопроса долевого участия. К примеру один из многих реальных кейсов: системный девелопер инвестирует 2,5 миллиарда гривен в строительство магистральных инженерных сетей (электро-, тепло- и водоотведения), модернизацию существующих коммуникаций, возведение тепловых и трансформаторных подстанций, строит транспортную инфраструктуру. Кроме того, строит еще и школу - это дополнительные 200 миллионов гривен. Несмотря на это, город и прокуратура дополнительно требуют уплату паевого участия в размере 2% от стоимости строительства. Таких случаев десятки: девелоперы инвестируют в критически важную инфраструктуру, но из-за правовой неопределенности вынуждены платить высокие дополнительные платежи. Страдают ли от этого девелоперы? Да, ведь это существенно влияет на процесс реализации проекта, вымывает оборотные средства и усложняет финансовое планирование. Девелоперы вынуждены закладывать дополнительные риски, откладывают или вовсе сворачивают новые проекты. Кроме того, сокращаются инвестиции в социальные объекты - строится меньше детских садов, общественных пространств, паркингов. В случаях, когда паевые взносы требуются задним числом - это может привести к банкротству. Но в первую очередь страдают покупатели жилья. Потому что когда приходится дважды оплачивать инфраструктуру, эти расходы закладываются в стоимость квадратного метра недвижимости. Пробел в законодательстве противоречит первоначальной цели - упрощению и стимулированию инвестиционной деятельности в девелоперской отрасли, уменьшению стоимости жилья - фактически увеличивая правовые риски и непредвиденные финансовые нагрузки на бизнес. Это отпугивает и потенциальных западных инвесторов, которые стремятся к стабильным и предсказуемым условиям ведения бизнеса. Во время войны девелоперская отрасль уже столкнулась с существенными вызовами: снижение платежеспособного спроса, задержка прохождения разрешительных процедур, сложности при присоединении к сетям, существенный рост цен, отсутствие квалифицированных кадров, дефицит строительных материалов и тому подобное. Это все приводит к удорожанию стоимости строительства, что затрудняет доступность жилья, особенно на фоне растущей потребности - более 4 миллионов украинцев потеряли жилье, а на конец 2024 года в стране было только официально зарегистрировано 4,6 миллиона внутренне перемещенных лиц, которые также нуждаются в решении жилищных вопросов. Имеющееся законодательство в области не способствует решению этих проблем. Кто должен строить инфраструктуру Новые жилые комплексы создают дополнительную нагрузку на коммуникации города. Однако дело в том, что девелоперы сейчас создают всю инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру практически с нуля. В отличие от 2000-х годов, когда в городе было относительно немного нового строительства и существующие сети имели резервный ресурс, который мог обеспечить новые объекты. Теперь эти сети или полностью прокладываются заново или в значительной степени модернизируются за счет девелоперов. Девелоперы, занимающиеся квартальной застройкой, несут двойную нагрузку. В то же время точечные девелоперы, которые возводят отдельные дома, таких расходов не несут, поскольку для них отменили долевое участие. Они используют существующую инфраструктуру города, не вкладываясь в ее развитие. Для понимания масштаба: стоимость сетей только по одному из крупных ЖК, построенном членом Ассоциации девелоперов Украины, превышает годовой бюджет на модернизацию сетей, выделяемый на весь город. Речь идет о миллиардах гривен. В дальнейшем эти сети передаются на баланс городских организаций, которые не только получают эти коммуникации в свой актив, не потратив ни копейки, но и зарабатывают, взимая с потребителей платежи за обслуживание абсолютно новых сетей. Как на это реагирует власть В Верховной Раде уже предпринимались попытки внести изменения в законодательство, но они провалились из-за критики со стороны местных властей. Их аргумент заключается в том, что такие изменения сократят доходы местных бюджетов, что, в свою очередь, приведет к уменьшению количества новых школ, детских садов и дорог. Но тот факт, что эти взносы взимаются на строительство инфраструктуры является манипуляцией. Эти средства не направляются непосредственно на строительство социальной или инженерной инфраструктуры - они просто попадают в общий котел городского бюджета, а затем расходуются без привязки к конкретным проектам. Если бы паевые взносы действительно шли на строительство социально важных объектов, в каждом районе с новыми ЖК появлялись бы новые школы, детские сады и дороги, построенные за счет местных властей. Какое решение предлагает Ассоциация девелоперов Украины Необходимо немедленно устранить правовые коллизии, создающие условия для пренебрежения законом и коррупции, сдерживающие развитие строительной отрасли. Действующая практика правоприменения местными властями и правоохранительными органами ограничивает предложение на рынке недвижимости и искусственно завышает цены для покупателей. Законодательные изменения должны ликвидировать давление на бизнес, одновременно обеспечив условия для строительства доступного жилья. Любые попытки саботажа или манипуляций с законом должны получать жесткую правовую реакцию.