Sprzedaż prywatnych działek może być traktowana jako działalność gospodarcza podlegająca VAT (wyrok TSUE)

Czy sprzedaż prywatnych działek — otrzymanych dawno temu od rodziny — może być traktowana jako prowadzenie działalności gospodarczej? Jeśli właściciele nigdy nie wykorzystywali nieruchomości w prowadzeniu działalności gospodarczej, ale podjęli określone działania w celu ich uatrakcyjnienia? Czy skarbówka może domagać się zapłaty podatku VAT od transakcji sprzedaży gruntu — jeśli sprzedający nigdy nie odliczył VAT ... Dowiedz się więcej Tekst Sprzedaż prywatnych działek może być traktowana jako działalność gospodarcza podlegająca VAT (wyrok TSUE) pojawił się poraz pierwszy w Czasopismo Lege Artis.

Kwi 3, 2025 - 13:54

Sprzedaż prywatnych działek może być traktowana jako działalność gospodarcza podlegająca VAT (wyrok TSUE)

Czy sprzedaż prywatnych działek — otrzymanych dawno temu od rodziny — może być traktowana jako prowadzenie działalności gospodarczej? Jeśli właściciele nigdy nie wykorzystywali nieruchomości w prowadzeniu działalności gospodarczej, ale podjęli określone działania w celu ich uatrakcyjnienia? Czy skarbówka może domagać się zapłaty podatku VAT od transakcji sprzedaży gruntu — jeśli sprzedający nigdy nie odliczył VAT od nabycia?

zamek Topacz psem — Ujęcie czysto ilustracyjne (fot. Olgierd Rudak, CC BY-SA 4.0)

wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 3 kwietnia 2025 r. (C‑213/24)
1) Można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.
2) W ramach transakcji sprzedaży uznanej za działalność gospodarczą w rozumieniu tej dyrektywy [art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112] nie stoi na przeszkodzie uznaniu za podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą wspólności ustawowej istniejącej między małżonkami będącymi współwłaścicielami, jeżeli małżonkowie ci jawią się względem osób trzecich jako dokonujący razem stanowiącej działalność gospodarczą transakcji sprzedaży gruntów należących do tej wspólności, a rzeczona wspólność ponosi ryzyko gospodarcze związane z wykonywaniem tej działalności.

opis stanu faktycznego:

sprawa zaczęła się w 1989 r. od nieodpłatnego nabycia przez małżeństwo, do majątku wspólnego, kilku działek gruntu rolnego (rodzice męża darowali im gospodarstwo rolne);

dwie dekady później małżonkowie postanowili sprzedać ziemię, więc w tym celu podpisali umowę z profesjonalną spółką, która miała przeprowadzić podział nieruchomości na mniejsze działki, odrolnić je, uzbroić w media, przygotować dokumenty do sprzedaży i postarać się znaleźć nabywców;
w tym celu firma dostała odpowiednie pełnomocnictwa, zaś jej wynagrodzenie miało charakter prowizyjny;
działki sprzedano w latach 2017-21 — a urząd skarbowy uznał, że sprzedaż była dokonana w ramach działalności gospodarczej, zatem w wydanej decyzji nakazał odprowadzić od transakcji podatek VAT;
spór trafił do WSA we Wrocławiu, który uznał, iż być może interpretacja polskiego fiskusa — którego zdaniem nie jest konieczne prowadzenie zarejestrowanej działalności gospodarczej, by podlegać pod podatek VAT z tytułu działalności gospodarczej — może być sprzeczna z dyrektywą VAT;

art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w/s wspólnego systemu podatku od wartości dodanej
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług
1. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
2. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

drugie pytanie dotyczyło tego, czy w takim przypadku za prowadzącego działalność gospodarczą można uznać — skoro transakcja dotyczyła przedmiotu objętego współwłasnością małżeńskiej — każdego z małżonków osobno;

orzeczenie TSUE:

dyrektywa VAT definiuje odpłatną dostawę towarów i pojęcie podatnika dość szeroko — na tyle szeroko, iż nie jest konieczne prowadzenie zarejestrowanej działalności gospodarczej, by zyskać status podatnika podatku VAT (por. „Czy należne członkowi zarządu wynagrodzenie obliczone jako procent od zysku spółki jest opodatkowane podatkiem VAT?”);
zgodnie z orzecznictwem sprzedaż działek budowlanych oznacza prowadzenie działalności gospodarczej, jeśli sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, podobne do stosowanych przez wytwórców, handel, np. uzbroił teren, podjął aktywność marketingową, etc. — sęk w tym, że

Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

biorąc zatem pod uwagę, że małżeństwo przed sprzedażą ziemi zdecydowało się na: podział nieruchomości na mniejsze działki, ich odrolnienie, dokupienie dodatkowej działki w celu utworzenia drogi dojazdowej i wewnętrznej, uzbrojenie działek w media, przeprowadzili konieczne operacje w urzędach (zgody, pozwolenia, etc.), reklamowali możliwość nabycia ziemi pod budowę domów i przygotowali wzór aktów notarialnych — to taka sprzedaż sprzedaż działek może być postrzegana jako prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług;
nie ma przy tym znaczenia, że ziemia została nabyta na własne potrzeby, i to tytułem darmym, a także, że nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej sensu stricto — wystarczające jest, iż jej finalne wykorzystanie może być interpretowane jako działalność gospodarcza;
pewnego rodzaju różnice mogą wynikać z faktu, iż właściciele nie przeprowadzili działań własnoręcznie, lecz zlecili to profesjonalnemu podmiotowi — i tu TSUE podpowiada, że istotne będzie to, czy spółka wykonała te czynności we własnym imieniu, na własny rachunek, na własną odpowiedzialność i w ramach własnego ryzyka biznesowego, czy jednak było to tylko pełnomocnictwo, a więc podmiot działał w imieniu i na rzecz małżeństwa;
jako podatnika w takim przypadku można traktować każdego z małżonków odrębnie, chyba że z okoliczności sprawy (w tym jawienia się sprzedających jako działających razem lub osobno) oraz przepisów prawa krajowego o ustroju majątkowym małżeńskim wynika coś odmiennego;
przy czym sam fakt współwłasności ustawowej nie oznacza zakazu odrębnego opodatkowania — bo przecież każdy z małżonków może sam wykonywać swoją działalność i wykorzystywać do tego elementy majątku wspólnego;
analogicznie: przy sprzedaży części majątku wspólnego można działać we własnym imieniu, na własny rachunek i na własne ryzyko — i wówczas na pewno podatnik będzie jeden (i tu TSUE zauważył dziwaczny status spółki cywilnej, która jest podatnikiem VAT, choć podatek dochodowy płaci każdy ze wspólników);
ale nie można też nie zauważać, że polskie prawo wymaga zgody na sprzedaż wszystkich współwłaścicieli — co można tłumaczyć, że jednak musieli w tym zakresie ze sobą współdziałać;
(ale tę okoliczność musi sobie już poustalać sąd krajowy).

Zamiast komentarza: ja mam chyba nawet postulat do naszych (unijnych) deregulatorów: fakt, iż podatek VAT jest jedyny w miarę sprawiedliwym podatkiem (w przeciwieństwie do PIT), nie oznacza, że nie mógłby być nieco prostszy i jaśniejszy. Tymczasem omawiana kwestia, obok przychodów z najmu i dzierżawy, w tym wliczania czynszu do limitu zwolnienia, może wywołać w głęboko myślącym człowieku co najmniej gorączkę krwotoczną.

Tekst Sprzedaż prywatnych działek może być traktowana jako działalność gospodarcza podlegająca VAT (wyrok TSUE) pojawił się poraz pierwszy w Czasopismo Lege Artis.

Czytaj Więcej