Kraków: ceny mieszkań stanęły w miejscu. Czy to okazja, czy cisza przed kolejną górką?

Rynek mieszkaniowy w Krakowie nie przestaje zaskakiwać. Wbrew oczekiwaniom, w marcu nie doszło do żadnej zmiany średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. To już siódmy miesiąc z rzędu, kiedy stawka nie rośnie. Ale czy to znak, że ceny się ustabilizowały na dobre? A może deweloperzy tylko chwilowo wstrzymali się z podwyżkami?

Dane są jednoznaczne: średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w stolicy Małopolski wynosi dziś 16 508 zł. Tyle samo, co miesiąc, dwa, trzy miesiące temu. Na pierwszy rzut oka – stabilizacja. Ale wystarczy wejść głębiej w dane, by zobaczyć, że sytuacja jest bardziej dynamiczna, niż się wydaje.

– W ostatnim czasie do oferty lokalnych deweloperów trafiają mieszkania stosunkowo „tanie” – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dla przykładu średnia cena nowo dodanych lokali w marcu wynosiła 13 680 zł/m kw., w lutym – 15 782 zł/m kw. – dodaje.

To oznacza, że na rynek wchodzą przede wszystkim inwestycje z mniej prestiżowych lokalizacji i niższego segmentu cenowego. I to właśnie one „ciągną w dół” średnią, która bez nich zapewne nadal by rosła.

Nowa Huta kontra Zwierzyniec

Geografia rynku mieszkaniowego w Krakowie nie zmienia się od lat: w centrum drogo, na obrzeżach taniej – ale nigdy ta różnica nie była tak widoczna. W marcu najdrożej było na Zwierzyńcu – tam za metr kwadratowy trzeba było zapłacić średnio 21 610 zł. Niewiele taniej było na Grzegórzkach (19 963 zł/m kw.) i Starym Mieście (19 600 zł/m kw.).

Z kolei po drugiej stronie miasta – inna rzeczywistość. W Nowej Hucie średnia cena metra nowego mieszkania wynosi 12 000 zł, a na Wzgórzach Krzesławickich – 12 425 zł. To nawet o 9 tysięcy mniej za metr niż na Zwierzyńcu.

– Warto jednak mieć na uwadze, że ten, kto zadzwoni do biura sprzedaży dewelopera, ma spore szanse wynegocjować nawet kilkunastoprocentową obniżkę. Sporo zależy od umiejętności negocjacyjnych kupującego – mówi Marek Wielgo.

To oznacza, że rozpiętość cenowa może być w praktyce jeszcze większa, niż wynika ze statystyk. I że nawet w „droższych” dzielnicach da się czasem znaleźć lokal poniżej rynkowej stawki – o ile kupujący wie, jak rozmawiać.

Rekordowa podaż, ale nie w centrum

Tak dużej oferty mieszkań w Krakowie nie było jeszcze nigdy. W marcu deweloperzy mieli w ofercie aż 10 533 mieszkania – to aż 105% więcej niż przed rokiem. Wzrost jest spektakularny, ale nie wszędzie. Najwięcej nowych mieszkań trafiło na rynek w dzielnicach, które w ostatnich latach stawały się coraz bardziej popularne – Prądnik Biały (2594 mieszkania) i Podgórze (1964 mieszkania).

– Rośnie także liczba M w segmencie popularnym, w przypadku Krakowa w cenie 12–15 tys. zł za m kw., czyli tych bardziej dostępnych cenowo dla klientów kredytowych – komentuje Wielgo.

Ale to nie znaczy, że nowe mieszkanie jest już w zasięgu każdego. Nadal kluczową barierą pozostaje zdolność kredytowa – a ta, mimo poprawiających się warunków na rynku, wciąż jest ograniczona.

Na co stać krakowian?

Według danych portalu RynekPierwotny.pl, przeciętnie zarabiający singiel w Krakowie może dziś liczyć na kredyt hipoteczny w wysokości około 386 tys. zł. To zdecydowanie za mało, by kupić nowe mieszkanie nawet w tańszej dzielnicy bez solidnego wkładu własnego.

– W najlepszej sytuacji są pary. To im banki udzielą najwyższego kredytu. Z obliczeń wynika, że mogłoby to być nawet 817 tys. zł – wyliczają eksperci. – Zdolność kredytowa rodziny 2+1 oceniana jest odrobinę niżej – średnio 770 tys. zł.

Te szacunki zakładają bardzo konkretne warunki: kredyt zaciągany na 25 lat, wkład własny 20%, brak innych zobowiązań, umowa o pracę na czas nieokreślony. W realnym życiu wielu krakowian spełnia tylko część z tych kryteriów – i musi zadowolić się znacznie mniejszym finansowaniem.

Czekać czy kupować? Oto jest pytanie

Czy warto kupować mieszkanie już teraz? Czy może poczekać, aż sytuacja się jeszcze bardziej ustabilizuje, albo stopy procentowe spadną?

– Trudno odpowiedzieć na pytanie, czy tak się stanie. Oferta mieszkań jest rekordowa, ale liczba oficjalnie ogłoszonych promocji cenowych nie jest duża – przyznaje Marek Wielgo. – Jest też i druga strona medalu: deweloperzy zdają sobie sprawę z tego, że spadki stóp procentowych, które zwiększą zainteresowanie mieszkaniami, to tylko kwestia czasu. Sytuacja gospodarcza jest stabilna, rynek pracy trzyma się dobrze. Nie ma więc sygnału, że deweloperzy muszą wyprzedawać mieszkania – dodaje.

Wszystko wskazuje na to, że obecna sytuacja to raczej zawieszenie niż przełom. Mieszkań jest dużo, ceny się nie zmieniają, ale nie oznacza to trwałego uspokojenia rynku. Raczej ciszę przed kolejnym ożywieniem – które może nadejść szybciej, niż się spodziewamy.

Artykuł Kraków: ceny mieszkań stanęły w miejscu. Czy to okazja, czy cisza przed kolejną górką? pochodzi z serwisu KRKnews.