Ceny mieszkań w Polsce. Tak wpływają na nie taktyki deweloperów

W kwietniu 2025 roku Sejm przyjął ustawę, która ma wprowadzić przełomową zmianę na rynku nieruchomości – obowiązek ujawniania cen mieszkań przez deweloperów na stronach internetowych oraz na specjalnym rządowym portalu. Nowe przepisy – gdy wejdą w życie – zobowiążą deweloperów do publikowania ceny za metr kwadratowy i cały lokal, informacji o wszystkich dodatkowych kosztach oraz historii zmian cen. To potencjalnie mogłoby ograniczyć nieuczciwe praktyki deweloperów.

Dlaczego deweloperzy ukrywają ceny?

Choć cel ustawy jest jasny, jej praktyczne wdrożenie budzi kontrowersje. Na przykład z tego względu, że obowiązek ujawniania cen dotyczyć będzie głównie mieszkań gotowych, które stanowią tylko ok. 12% rynku pierwotnego. Oznacza to, że większość ofert – zwłaszcza tych sprzedawanych na etapie budowy – nadal może pozostać niejawna. Eksperci zwracają uwagę, że nieścisłości i luk jest znacznie więcej, a brak jawności cen mieszkań to tylko jeden z bardzo wielu problemów rynku mieszkaniowego w Polsce.

Jak pokazuje praktyka rynkowa i testy przeprowadzone przez redakcję Bithub.pl, ukrywanie cen mieszkań to wciąż powszechna praktyka. Deweloperzy tłumaczą to obawą, że klienci, widząc wysoką cenę, zrezygnują z oferty, zanim poznają jej pełną wartość (np. lokalizację czy standard wykończenia).

Twierdzą, że bezpośredni kontakt z klientem daje im szansę na indywidualne negocjacje, prezentację atutów inwestycji oraz dostosowanie oferty (tj. proponowanej ceny) do konkretnego nabywcy. Najwyraźniej w ich mniemaniu klient nie jest w stanie samodzielnie zrozumieć, co kupuje i za ile.

Aby poznać cenę, najczęściej trzeba wypełnić danymi formularz na stronie dewelopera. To w bliższej lub dalszej perspektywie zaowocuje intensywnymi próbami kontaktu – nie ma co liczyć, że będzie on jednorazowy. Po pierwszym telefonie często następuje seria kolejnych prób nawiązania rozmowy. Zdarza się nawet, że klienci, którzy nie odbierają telefonu, otrzymują wiadomości z prośbą o kontakt lub przypomnieniem o aktualnej ofercie.

W praktyce oznacza to, że klient często musi poświęcić czas na kontakt z deweloperem, a nawet osobistą wizytę w biurze sprzedaży, by poznać rzeczywistą cenę mieszkania. Zamiast dowiedzieć się od razu, że dane osiedle nie jest na jego kieszeń i traci tylko czas.

To oczywiście też pole do popisu dla dewelopera, który próbuje negocjacji, zachęci do promocji czy „okazji” – które jednak nie zawsze są tak atrakcyjne. Nie zapominajmy o presji na szybkie podjęcie decyzji – tutaj deweloperzy będą przekonywać, jak duże jest zainteresowanie daną ofertą i jak szybko może ona zniknąć z rynku.

Ceny mieszkań i potencjalne negocjacje

Ceny lokali w dużych miastach mają się nijak do przeciętnych zarobków. I rosną najszybciej na świecie. Analiza rynku pokazuje, że średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań różnią się w zależności od miasta. W IV kwartale 2024 roku, według danych NBP, były one następujące:

Negocjacje cen są możliwe, choć często rabaty są symboliczne lub uzależnione od osobistego kontaktu z deweloperem. Musicie też mieć świadomość, że cena mieszkania zmienia się w zależności od postawy i zachowania potencjalnego nabywcy.

Przeprowadzony we Wrocławiu eksperyment pokazał, że na niższe ceny za metr kwadratowy mogły liczyć osoby, które podważały wartość nieruchomości, a wyższe wyceny uzyskiwały te, które były bardziej entuzjastycznie nastawione do nieruchomości. Różnice w podawanych cenach były naprawdę wysokie – sięgały 2,6 tys. zł na metrze kwadratowym.

Oznacza to, że przy zakupie 100-metrowego apartamentu oszczędność może stanowić różnicę w koszcie zakupu wynoszącą ponad ćwierć miliona złotych.

Ukryte dodatkowe koszty

Warto dodać, że nierzadko kupujący mieszkanie muszą liczyć się z dodatkowymi kosztami, takimi jak obligatoryjne wykupienie miejsca parkingowego (pod budynkiem lub w garażu podziemnym), piwnicy lub komórki lokatorskiej (kosztujących nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych). Co więcej, często cena za metr kwadratowy nie obejmuje balkonu czy tarasu – warto więc dopytać, co dokładnie wlicza się w podaną kwotę.

Na razie w Polsce nie ma prawnego obowiązku publikowania cen mieszkań przez deweloperów – a jeśli wreszcie się pojawi, to pewnie firmy znajdą sposób, aby ujawniać je w korzystny dla siebie sposób. W ocenie branży lepszym rozwiązaniem byłby ogólnopolski serwis z cenami mieszkań z rzeczywistymi danymi transakcyjnymi, jednak prace nad tym projektem (tj. nad rządowym portalem DOM) utknęły na etapie legislacyjnym.

Źródło: BitHub, RP, Bezprawnik. Zdjęcie otwierające: Maxim Studio / Shutterstock

Część odnośników to linki afiliacyjne lub linki do ofert naszych partnerów. Po kliknięciu możesz zapoznać się z ceną i dostępnością wybranego przez nas produktu – nie ponosisz żadnych kosztów, a jednocześnie wspierasz niezależność zespołu redakcyjnego.

Artykuł Ceny mieszkań w Polsce. Tak wpływają na nie taktyki deweloperów pochodzi z serwisu ANDROID.COM.PL - społeczność entuzjastów technologii.