"Todo se vende": fiebre por la vivienda nueva pese a que su precio se dispara y comprar requiere ya el 49% de la renta media

Las últimas subidas en el precio de la vivienda han sido especialmente pronunciada entre los pisos de obra nueva. Comprar una casa a estrenar requiere destinar de media casi la mitad de la renta a la hipoteca, un nivel de esfuerzo "crítico" que da cuenta de que las dificultades para acceder a una vivienda nueva son incluso mayores a las que existen en el mercado de segunda mano. Sin embargo, prácticamente todo lo que se construye se vende. "Según se añade una vivienda al parque, esa vivienda se compra", explicó este martes la directora del servicio de estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, en la presentación del informe anual sobre el mercado de obra nueva.

Los datos de la tasadora apuntan a que el precio del metro cuadrado se sitúa en 2.528 euros para las viviendas de obra nueva, frente a los 1.750 euros que cuesta en el caso de la segunda mano. La evolución de ambas tipologías ha sido dispar en el último año. En 2024 los pisos a estrenar se encarecieron de media un 7,6%, mientras que la subida fue del 4% en los inmuebles usados.

Desde Tinsa advierten de que para analizar la evolución en el tiempo de los precios es necesario descontar el efecto de la inflación, lo que da lugar a alzas acumuladas más moderadas de apenas un 4,6% y un 1,2% respectivamente desde 2021. De este modo, el coste de las viviendas de nueva construcción está todavía un 21% por debajo de los máximos de la burbuja inmobiliaria alcanzados en 2007.

Aun así, los precios han crecido mucho más que los salarios en los últimos años, lo que ha dado lugar a crecientes dificultades para acceder a una vivienda. Desde Tinsa calculan que el esfuerzo requerido para comprar un piso de obra nueva equivale a tener que destinar el 49% de la renta al pago de la hipoteca. En los inmuebles de segunda mano, el esfuerzo medio es del 36%. "Esto indica que acceder a una vivienda es aún más difícil para un hogar medio. Empezamos a ver que al ser más cara, la vivienda de obra nueva está quedando orientada hacia perfiles con mayor capacidad de de compra, como rentas altas, extranjeros y personas jurídicas", apunta la directora de estudios de la tasadora.

El alza de los precios se explica por el desajuste entre una oferta escasa y una elevada demanda. A pesar del continuo encarecimiento, son muchos los interesados en comprar una vivienda. "La demanda residencial se ha mantenido en unos niveles fuertes desde 2021, impulsada sobre todo por el aumento de la población y favorecida por un contexto de ahorro acumulado y de resistencia del empleo", explica Arias, que reconoce que la compra de pisos a estrenar "está limitada por la oferta, porque no hay suficiente". "Todo lo que hay se vende. No crece más porque no hay producto", asegura.

La oferta de obra nueva adolece del estancamiento de la construcción. "En 2024 ha empezado a despegar, pero aun así no es suficiente para satisfacer toda la demanda acumulada", recalca la directora del servicio de estudios de Tinsa, que recuerda que el avance al ralentí del sector del ladrillo se debe a la inercia heredada de la crisis de 2008, unas cicatrices a las que después de la pandemia se sumaron la subida de los costes de producción por la crisis de precios y los problemas en las cadenas de suministros. "Al haber escasez, la oferta se puede permitir traspasar prácticamente de forma íntegra al comprador la actualización de precios. En la segunda mano, la actualización de precios viene mas determinada por el IPC y en obra nueva por los costes", explica.

Desde Tinsa destacan que las zonas donde más se está construyendo son precisamente los puntos en los que se concentra la demanda. Se trata sobre todo de las ciudades que tradicionalmente han sido grandes focos de empleo, como Madrid y Barcelona, y áreas turísticas como Alicante, Murcia y Baleares, pero también "ubicaciones secundarias que tienen un plan de crecimiento multisectorial", como Málaga, Valencia y Cádiz. "Hay una concentración de proyectos constructivos que están ubicados en municipios secundarios muy próximos a focos de empleo tradicionales. Esto nos hace pensar que en esas zonas principales ha habido un agotamiento de suelo que está haciendo desplazar la construcción y, por tanto, la demanda hacia ubicaciones que están cerca", añade Arias, que señala como ejemplo a Sevilla, Valladolid, Vizcaya o Zaragoza.

A la par, las zonas turísticas, así como las grandes ciudades y especialmente sus áreas metropolitanas, son aquellas donde más están creciendo los precios. En la provincia de Barcelona, los pisos a estrenar se encarecieron en 2024 un 24,5% en Castelldefels, un 16,2% en Manresa y un 12,5% en Santa Coloma de Gramanet, incluso por encima del alza del 0,9% registrado en la Ciudad Condal. En el caso de Madrid, los mayores incrementos se detectaron en Parla, Alcobendas, Alcorcón y Coslada, también con subidas por encima del 11%, más pronunciadas que las de la capital. Las únicas zonas en las que se superan los precios máximos de la burbuja inmobiliaria son Baleares, Málaga capital, Benidorm, Marbella y Santa Cruz de Tenerife, todas con un fuerte componente turístico.

"El reto en 2025 y en los próximos años va a consistir en solventar las dificultades que actualmente afronta la construcción para ampliar el parque residencial al tamaño necesario, sobre todo allí donde se concentra demanda", subraya Arias, que destaca como cuellos de botella para aumentar el ritmo de construcción la falta de generación de suelo, los largos procesos de aprobación de licencias y la escasez de mano de obra. "Actualmente estamos en un momento clave para la construcción del futuro de las ciudades y cobra especialmente importancia la visión a largo plazo y la planificación urbanística", concluye.