A partir del 1° de abril de 2025, California implementará una serie de cambios significativos en su normativa de alquileres, tras la firma del gobernador Gavin Newsom de la ley SB 611. Esta reforma, que modifica el Código Civil del estado, busca reforzar los derechos de los inquilinos y establecer reglas más claras para los propietarios, especialmente en lo relacionado con los depósitos de seguridad, las notificaciones de desalojo y los costos asociados a los contratos de arrendamiento.

¿Qué establece la nueva ley de California sobre alquileres?

La normativa introduce ajustes en varios aspectos clave del mercado inmobiliario residencial y comercial, con el objetivo de equilibrar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios.

Uno de los cambios más destacados es la regulación estricta sobre el monto que los propietarios pueden exigir como depósito de seguridad. Según la ley:

• Para la mayoría de los casos: el depósito no podrá superar el equivalente a un mes de alquiler, además del primer pago mensual al inicio del contrato.
• Excepciones: propietarios que posean hasta dos propiedades residenciales (con un máximo de cuatro unidades) podrán solicitar hasta dos meses de renta como depósito.

Además, si un inquilino es miembro del servicio militar, el propietario deberá justificar por escrito cualquier depósito adicional basado en historial crediticio o de vivienda, y devolver el exceso después de seis meses si no hay deudas pendientes.

Prohibición de cobros por notificaciones: la innovación de California

La ley SB 611 elimina la posibilidad de que los arrendadores o sus agentes cobren tarifas a los inquilinos por:

• Notificaciones de terminación de contrato.
• Entrega de avisos legales, como los relacionados con desalojos o reclamos de propiedad abandonada.

Esta medida busca evitar cargos arbitrarios que incrementen los costos para los residentes.

También, la normativa propone nuevas reglas para la devolución de depósitos de seguridad. Ahora, el proceso de reembolso se modifica:

• Plazo máximo: los propietarios tendrán 21 días después de que el inquilino desocupe la vivienda para devolver el saldo restante, junto con un desglose detallado de las deducciones (en caso de reparaciones o limpieza).
• Documentación obligatoria: si el propietario realiza trabajos de reparación, deberá incluir una descripción de las tareas y la tarifa horaria aplicada; si contrata a terceros, deberá adjuntar facturas o recibos; para deducciones menores a 125 dólares, no será necesario presentar documentación, a menos que el inquilino la solicite en un plazo de 14 días.

Además, a partir de julio de 2025, los arrendadores deberán tomar fotografías del inmueble antes y después de la tenencia para justificar cualquier retención del depósito.

Mejora en California: plazos extendidos para notificaciones de desalojo

La ley amplía los tiempos mínimos que los propietarios deben dar a los inquilinos antes de terminar un contrato:

• 60 días de aviso: si el inquilino vivió en la propiedad por más de un año.
• 30 días de aviso: en casos de tenencia menor a un año o si la propiedad se vende a un comprador que planea ocuparla.

Esta disposición busca reducir los desalojos abruptos y dar mayor estabilidad a los residentes.

Protecciones para pequeños negocios que alquilan en California

La SB 611 también incluye cláusulas para inquilinos comerciales calificados, como microempresas, restaurantes con menos de diez empleados y organizaciones sin fines de lucro con menos de 20 trabajadores. Estos grupos tendrán derecho a:

• Notificaciones de 60 días antes de la terminación del contrato.
• Exenciones de cobros por servicios de notificación.

Con su entrada en vigor, la SB 611 podría convertirse en un modelo para otros estados que busquen reformar sus normativas de alquileres. Sin embargo, algunos grupos de propietarios ya expresaron preocupación por el impacto financiero que estas medidas tendrán en pequeños arrendadores.

Mientras tanto, los inquilinos californianos tienen hasta abril para familiarizarse con los cambios y asegurarse de que sus contratos cumplan con las nuevas disposiciones.