El enigma de la recuperación: sube el consumo pero hay cada vez más locales vacíos en CABA

Pese a la recuperación en el consumo, la cantidad de locales vacíos creció en la Ciudad de Buenos Aires. Según los datos relevados por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), las propiedades comerciales en alquiler o venta subieron 5,1% en el bimestre enero-febrero en relación al mismo periodo de 2024 y 31,4% más que en el bimestre anterior (noviembre-diciembre).

Según los brokers inmobiliarios, la principal razón responde a la suba de los valores de los alquileres y el impacto de la caída del turismo en ciertas zonas.

Durante el primer bimestre de 2025, la CAC detectó un total de 205 locales en venta, alquiler o cerrados en las principales áreas comerciales porteñas.

Analizando exclusivamente los locales en alquiler y venta (es decir, los ofrecidos), se observa que, en alquiler, hubo una baja de 19%, comparado con el periodo anterior (noviembre-diciembre), y con respecto a enero-febrero de 2024, hubo un descenso de 12,8 por ciento. 

Mientras que, en venta, hubo un decrecimiento del 11,1% en relación al bimestre anterior y una merma, también de 11,1%, en la comparación interanual.

"El aumento de los locales vacíos en ciertas zonas responde un tema de ticket. Son barrios que, todavía, no ven la mejora económica y les está costando subirse a la recuperación del consumo", detalló Karina Longo, research manager de CBRE, empresa que brinda servicios inmobiliarios corporativos.

"Esto podría ser, por ejemplo, lo que está ocurriendo en las avenidas Rivadavia y Corrientes, donde, encima, el turismo y los oficinistas no suman consumo", agregó Longo.  

Según los últimos datos de la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME), las ventas minoristas pymes aumentaron un 24% interanual en febrero -a precios constantes-, aunque registraron una baja del 2,9% mensual desestacionalizada. 

Sin embargo, la entidad señaló esta mejora aún no logró compensar las fuertes caídas del año pasado, cuando las ventas retrocedieron 25,5% en febrero, acumulando un descenso del 27% en los dos primeros meses.

Zona por zona

De acuerdo a la medición de la CAC, se registraron avances bimestrales de vacancia en todas las arterias relevadas, salvo en la avenida Cabildo. 

De esta forma, en las avenidas Corrientes y Santa Fe, hubo 22% más de locales vacíos. En Córdoba, la suba fue del 58% y la calle Avellaneda tuvo un alza del 200%, con un total de 15 negocios libres, muy por encima de los cinco registrados en noviembre y diciembre. 

"Sobre Avellaneda, los comerciantes se están mudando hacia las calles laterales, donde cae el precio de alquiler respecto de la avenida. Además, los mayoristas no necesitan estar sobre Avellaneda porque el público los busca igual por la relación con sus proveedores", remarcó Longo.

Por último, la peatonal Florida registró 20 locales desocupados, 25% más que el bimestre anterior.

"La distribución de la vacancia no es igual en todos lados. No se puede hablar de una baja generalizada. Lo que observamos es que aumentó la demanda de locales mas grandes pero cayó la reserva de los más chicos", explicó Eduardo Petrolati, director comercial de Adrián Mercado Real Estate

Para el broker, la principal razón tiene que ver con los precios, sobre todo, en los locales de dimensiones más pequeñas. "En las grandes arterias, hoy no hay disponibilidad. Pero, en Avellaneda o Florida, los niveles de rentabilidad hacen que sean accesibles para pocos. Hoy, se pretende una rentabilidad promedia más alta anual en dólares. Eso hace que los valores en dólares suban y que muchos no continúen con los contratos", agregó.

Otro dato tiene que ver con las expensas. En el último año, subieron más de 150%, según ConsorcioAbierto. Por eso, el recambio de locales comerciales es cada vez más frecuente, en busca de abaratar estos costos fijos.

"Las expensas pueden llegar a representar hasta el 50% del valor del alquiler. Ese número era la mitad hace por lo menos tres años", contó Martín Potito, gerente de la división Locales Comerciales de LJ Ramos.

Según los especialistas, hay modelos de negocios que se están moviendo hacia locales más pequeños en busca de reducir los gastos. "En pandemia, muchos comercios tomaron grandes metrajes. Pero, ahora, no pueden mantenerse en estos lugares por los costos que significan, por lo que salen en busca de nuevas tiendas más pequeñas. Esto se da, sobre todo, en las principales arterias comerciales porteñas", dijo Potito