Юрист Чучумаева рассказала, что нельзя делать с арестованной квартирой

Арест — это ограничение прав собственника в распоряжении своим имуществом. Как правило, он накладывается приставом или судом. Можно ли продать, подарить или обменять обременённое жильё, «Секрет» узнал у юриста по банкротству и бракоразводным делам Ольги Чучумаевой.

Что можно делать с арестованным жильём

Арест фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Его можно легко проверить через Росреестр, отметила эксперт в беседе с «Секретом».

По её словам, если у собственника не изъяли квартиру, то в ней разрешено проживать (ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Вот как ещё закон позволяет распоряжаться арестованным имуществом:

1. Сдавать в аренду. Но только с письменного согласия пристава (ч. 2 ст. 80 ФЗ). Доход может направляться на погашение долга.

2. Ремонтировать. Если это не увеличивает долги (например, за счёт кредита).

Что нельзя делать с арестованной недвижимостью

Продать, подарить или обменять обременённую недвижимость не получится — такие сделки не зарегистрирует Росреестр, подчеркнула юрист.

Вот что ещё запрещено делать с такой жилплощадью:

1. Передавать в залог. Банки откажут в ипотеке или займе под арестованное имущество.

2. Скрывать от покупателей факт ареста. Это грозит уголовной ответственностью за мошенничество (ст. 159 УК РФ).

Исключение: если арест наложен в рамках обеспечения иска (до решения суда), собственник может ходатайствовать о временном снятии обременения для сделки. Но на практике это сложно, суд учитывает многие факторы.

Как снять арест

Юрист назвала основным способом снять арест с недвижимости погашение задолженности.

Ещё один вариант — договориться со взыскателем о рассрочке, реструктуризации или отступном (например, предложить иное имущество).

Оспорить арест в суде разрешается, если:

• он нарушает принцип соразмерности (долг меньше 50% стоимости объекта — п. 1.1 ст. 446 ГПК РФ);

• наложен на единственное жильё (кроме случаев, когда долг связан с этим жильём).

«Инициировать банкротство можно при условии, что жильё единственное, арест снимается автоматически при введении процедуры, а долги впоследствии списываются (ст. 213.25 Закона о банкротстве)», — объяснила специалист.

Основные риски

Если арест с недвижимости не снят, то договор купли-продажи аннулируют (ст. 173.1 ГК РФ), предупредила Чучумаева.

Также есть риск нарваться на мошенников. Недобросовестные риелторы предлагают «быстро снять арест» за предоплату, пояснила эксперт.

«Проверяйте специалиста, который вам оказывает услугу (отзывы, соцсети и другая информация в открытом доступе)», — порекомендовала она.

Если вы приобрели арестованную квартиру, то вернуть средства можно только через суд (и то не всегда), добавила специалист.

Советы для покупателей

Юрист призвала перед покупкой жилья всегда запрашивать актуальную выписку из ЕГРН и не доверять «старой информации».

Избежать обмана позволит ещё эскроу-счёт. Благодаря ему продавец получит деньги только после снятия ареста с недвижимости, заключила Чучумаева.

Ранее «Секрет» писал, что дарить недвижимость в 2025 году стало дороже и сложнее. Какие правила изменились — узнайте здесь. Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы не остаться без денег и недвижимости? Гайд Дарить недвижимость стало дороже и сложнее. Как изменились правила в 2025 году Россиянам приготовили налоговую поблажку. Она связана с продажей недвижимости