Юрист Акчурина перечислила три неприятных сюрприза, которые помешают строиться на участке под ИЖС
Казалось бы, достаточно купить участок под ИЖС, чтобы наконец обзавестись частным домом. На практике немало факторов могут помешать строительству, даже если сначала вы не увидели в документах к земле каких-то изъянов. Три таких сюрприза, которые не дадут приступить к стройке, «Секрету» назвала эксперт.
Май 5, 2025 - 05:10
0
Казалось бы, достаточно купить участок под ИЖС, чтобы наконец обзавестись частным домом. На практике немало факторов могут помешать строительству, даже если сначала вы не увидели в документах к земле каких-то изъянов. Три таких сюрприза, которые не дадут приступить к стройке, «Секрету» назвала эксперт.
Участок находится в неподходящей зоне
Считается, что если в выписке из ЕГРН указано индивидуальное жилищное строительство как вид разрешённого использования (ВРИ) земли, то ничто не может помешать построить на этом участке, а затем зарегистрировать жилой дом.
На практике участок под ИЖС может находиться в неподходящей зоне.
Какие зоны с особыми условиями использования территории бывают
Зоны охраны объектов культурного наследия;
защитная зона объекта культурного наследия;
охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
охранная зона железных дорог;
придорожные полосы автомобильных дорог;
охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов);
охранная зона линий и сооружений связи;
приаэродромная территория;
зона охраняемого объекта;
зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением;
водоохранная зона;
прибрежная защитная полоса;
округ санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов;
зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом РФ, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
зоны затопления и подтопления;
санитарно-защитная зона;
зона ограничений передающего радиотехнического объекта — объекта капитального строительства;
охранная зона геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети и гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети;
рыбохозяйственная заповедная зона озера Байкал;
рыбохозяйственная заповедная зона;
зона минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов);
охранная зона гидроэнергетического объекта;
охранная зона тепловых сетей.
Бывают и такие ситуации: по документам участок расположен на землях населённых пунктов с ВРИ — ИЖС или «для ведения личного подсобного хозяйства», а вот по ПЗЗ (правилам землепользования и застройки. — Прим. «Секрета») это зона рекреации или промышленности. В этом случае о строительстве капитального строения речи быть не может. Ещё один пример. Гражданин обратился за услугой оформления жилого дома, который он сам построил. Но при проведении анализа документов на земельный участок, который по ЕГРН был предназначен для ИЖС, выяснилось, что участок полностью попадает в зону подтопления. Это значит, что в границах этого земельного участка строительство жилого дома запрещено. Ирина Акчурина юрист, эксперт в области земельного права и загородной недвижимости
Как избежать?
Важно заранее проверить участок на отсутствие возможных ограничений и запретов.
Для этого нужно убедиться, что зона и вид разрешённого использования земли из выписки не противоречат друг другу. Чтобы выяснить, в какой всё-таки зоне расположен участок, следует изучить специальный документ — правила землепользования и застройки (ПЗЗ), который включает в себя карту градостроительного зонирования. Всё это обычно можно найти на сайте местной администрации.
Если участок уже куплен, а строиться на нём нельзя, остаётся только два пути:
продавать неликвидную землю и подыскать другую землю;
обходиться размещением на участке некапитальных строений, не требующих оформления.
Может оказаться, что на территории земельного участка проходят кабели — военные, операторов связи и так далее. Проблема в том, что сведения о линиях связи невозможно найти в общедоступных источниках.
Такую информацию может запросить только собственник или арендатор земельного участка через соответствующее ведомство (например, Минобороны и так далее. — Прим. «Секрета»). Последнее, по своему усмотрению, может предоставить или не предоставлять информацию, так как существуют кабели связи, имеющие засекреченный характер. Ирина Акчурина
Как избежать?
Для начала стоит исследовать сам участок. Иногда достаточно беглого осмотра, чтобы найти таблички, обозначающие проложенные кабели. ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев
Самый верный способ — поговорить с соседями. Старожилы могут знать, где, когда и кто прокладывал кабели. Затем можно обратиться в ведомство или компанию, чтобы подтвердить или опровергнуть эти сведения.
На территории участка проходит газопровод
Такое возможно, если купить землю до газификации населённого пункта и долгое время не огораживать её. Тогда газовики могут без согласования проложить на участке трубы, а владелец обнаружит это, когда будет уже поздно.
Как избежать?
Перед покупкой участка (особенно без фактических границ) нужно:
узнать, проводили ли на этой территории газификацию, у местных жителей, и если да, то когда;
запросить региональную газораспределительную организацию, приложив к заявлению выкопировку земельного участка с сайта "Национальной системы пространственных данных" и запрос о подтверждении или опровержении информации о том, что в границах участка проходит газопровод.
