Семейную ипотеку наконец распространят на вторичку. Кто не сможет её взять

Россиян решили порадовать новой льготой: уже с 1 апреля 2025 года у семей с хотя бы одним ребёнком до 6 лет включительно или с ребёнком-инвалидом появится возможность оформить семейную ипотеку на вторичное жильё по ставке 6% годовых. Вот только долгожданные послабления идут рука об руку с серьёзными ограничениями: взять кредит можно будет далеко не везде и далеко не на любую квартиру. Что нужно знать о программе и многим ли она поможет? Поговорили с экспертами в сфере недвижимости и юристами.

Как изменится семейная ипотека с 1 апреля 2025 года

Весной 2025 года программа семейной ипотеки наконец распространится на вторичный рынок. Прежде воспользоваться льготой можно было только при покупке первичного жилья.

Что такое семейная ипотека

Семейная ипотека — кредит на покупку недвижимости по льготной процентной ставке, доступный в России семьям с детьми. Оформить такой заём могут родители и усыновители одного ребёнка до шести лет включительно, ребёнка-инвалида, а также двух и более несовершеннолетних детей в определённых условиях.

Участникам программы доступна ставка в 6% — против почти 30% рыночной. Льготная ставка распространяется не на всю стоимость жилья, а на его часть — это 12 млн для Москвы, МО, Петербурга и Ленобласти и 6 млн для остальных регионов. Оставшаяся сумма проходит уже по рыночной ипотечной ставке.

Получить кредит можно почти в 60 банках. Первоначальный взнос должен составлять минимум 20% от стоимости недвижимости. Для него можно использовать средства маткапитала и жилищные сертификаты, а ещё субсидии и прочие льготы.

Правда, купить вторичку можно будет не везде, а только в городах с низкими темпами строительства нового жилья. Для этого в населённом пункте на начало 2025 года должно было строиться не более двух многоквартирных домов.

Список подходящих городов уже подготовил «Дом.рф». В него вошёл 901 населённый пункт практически во всех российских субъектах, за исключением столичных. Что изменится в России с 1 апреля: пенсии, ипотека и «цифровой» призыв

Больше всего городов подпало под новые условия семейной ипотеки в новых регионах: это 51 населённый пункт в Донецкой народной республике и 36 населённых пунктов в Луганской народной республике. В списке на момент выхода материала также есть по 10 городов из Херсонской и Запорожской областей.

При этом в новых регионах действует своя льготная ипотека на покупку жилья под 2%. Программа распространяется в том числе и на вторичный рынок, но только для участников СВО и местных госслужащих. Ипотека под 2% на первичном рынке здесь доступна всем.

Лидерами по числу подходящих для семейной ипотеки населённых пунктов также стали:

• Свердловская область — 36;
• Вологодская область — 29;
• Челябинская область — 25;
• Пермский край — 24;
• Нижегородская и Тверская области — по 22;
• Красноярский край, Иркутская область — по 20;
• Татарстан, Владимирская и Калужская области — по 18;
• Кемеровская, Кировская и Тульская области — по 17;
• Краснодарский край, Волгоградская и Ивановская области — по 16;
• Астраханская, Брянская, Мурманская, Псковская и Ростовская области — по 15;
• Башкирия, Саратовская и Смоленская области — по 14.

В списке можно найти несколько региональных центров:

• Магас (Ингушетия);
• Мурманск (Мурманская область);
• Нарьян-Мар (Ненецкий автономный округ);
• Анадырь (Чукотский автономный округ);
• Донецк (ДНР);
• Херсон (Херсонская область).

Можно встретить в перечне крупные или популярные у туристов населённые пункты. Это, например, Геленджик, Туапсе, Переславль-Залесский, Великий Устюг, Бахчисарай, Сортавала, Комсомольск-на-Амуре, Гусь-Хрустальный, Плёс, Шуя.

Важно: перечень городов будут регулярно обновлять.

Планируют это делать ежеквартально на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), отмечает в беседе с «Секретом» коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Какие требования выдвигают к заёмщикам и объектам

Новые правила предусматривают особые требования как к потенциальным заёмщикам, так и к квартирам, которые они захотят купить.

Требования к заёмщикам

Семейная ипотека на вторичку доступна семьям хотя бы с одним ребёнком в возрасте до шести лет включительно или ребёнком-инвалидом.

Нельзя покупать жильё у взаимозависимых лиц. Под ними понимают близких родственников: супругов, родителей, детей, братьев и сестёр.

Воспользоваться программой россияне смогут только один раз.

Требования к объектам

Жильё должно соответствовать сразу нескольким критериям:

• находиться в городе из списка;
• располагаться в доме не старше 20 лет;
• не находиться в доме в аварийном состоянии.

Как узнать возраст дома?

Достаточно запросить выписку из ЕГРН или технический паспорт здания в Росреестре или БТИ. Также можно воспользоваться различными коммерческими сервисами аналитики недвижимости.

Как проверить аварийность дома?

Это можно сделать:

• в системе ГИС ЖКХ;
• через поиск в «Аварийном фонде» на сайте Фонда развития территорий;
• с помощью выписки ЕГРН.

Смогут ли банки сами ужесточать новые правила

Ужесточать критерии, установленные государством, банки не могут. Например, одобрять семейную ипотеку на вторичку только парам с детьми младше трёх лет или в домах не старше пяти лет.

При этом устанавливать свои правила выдачи займов банкам никто не запрещает.

Некоторые банки могут вводить комиссию за выдачу семейной ипотеки, но какая именно будет практика — покажет время. В случае если банки откажутся от комиссии для заёмщика, то они будут вынуждены ужесточить правила выдачи, а именно: максимально строго оценивать заёмщика, расширить критерии выдачи, пересмотреть размер первоначального взноса, требования к заёмщику и т. д.

Что делать, если банк отказывает в семейной ипотеке на вторичку

Банк может отказать, даже если все условия вроде бы соблюдены. Как правило, причину отказа в кредитной организации не раскрывают, так что потенциальному заёмщику остаётся только догадываться, что же именно стало поводом.

В некоторых случаях кредитная организация может снизить сумму запрашиваемого займа и назвать дополнительные критерии выдачи ипотеки. Например, закрытие других кредитов. Поэтому важно заранее подготовиться к формированию ипотечной заявки.

Вот что советуют сделать ещё до подачи заявки:

• проверить наличие исполнительных производств и долгов;
• уточнить соответствие критериев выбранного объекта ипотечной программе;
• подтвердить наличие доходов, соответствующих платежу по ипотеке.

Если заёмщик точно уверен, что всё в порядке и у банка не было причин отказывать, можно попробовать отстоять свои права на льготу.

При немотивированном отказе и соблюдении условий льготной программы можно подать жалобу в банк и ЦБ РФ, обратиться с суд с иском о защите прав потребителей финансовых услуг.

Какой эффект ждут от нововведений эксперты

Семейную ипотеку решили распространить на вторичное жильё в том числе для оживления рынка недвижимости в городах с низкими темпами строительства. Однако, учитывая установленные ограничения, реальный эффект от нововведения вряд ли будет значительным.

«Более того, речь идёт о городах с изначально невысоким спросом», — подчёркивает Мария Спиридонова.

Тем не менее однозначный плюс для самих россиян здесь есть: теперь семьи в регионах с малым количеством новостроек смогут подобрать себе хоть что-то в рамках программы и улучшить свои жилищные условия. А семьи, которые уже что-то купили без льгот, смогут рефинансировать ранее взятый кредит.

При этом включение вторички в программу семейной ипотеки может не лучшим образом сказаться на ценах.

Мы не исключаем, что рост спроса на вторичное жильё в городах с низкими объёмами строительства может привести к локальному увеличению цен. Однако в целом по стране значительного удорожания вторичной недвижимости из-за новых условий программы мы не прогнозируем. Динамика цен в данном случае будет во многом зависеть от общей экономической ситуации, включая политику Центробанка.

Схожего мнения придерживается и Наталья Лукина. По её словам, владельцы подходящего жилья в городах — участниках программы вполне могли отложить продажу, чтобы выйти на рынок в апреле с новой стоимостью. Так что потенциальным заёмщикам стоит учитывать возможность такого сценария. Как накопить на первый взнос по ипотеке? Действенные советы экономиста Жилищные алименты: как взыскать деньги на ипотеку с бывшего супруга