Безумие, не опирающееся на факты

В последнее время набирает ход интересный психологический феномен, которое я красиво назову «безумие, не опирающееся на факты».

Суть его в том, что граждане уверены, что цены на недвижимости растут как на дрожжах. Это стало практически общим местом. Вот один из типичных комментариев в таком духе:

Проблема в том, что данное мнение слишком слабо соотносится с действительностью. Мягко говоря. Точнее сказать, ничего такого не наблюдается.

Я не поленился и полез на сайт, со статистикой по индексу домклик (это самый точный индекс недвижимости по Москве по данным реальных сделок).

Начало февраля 2022 года индекс домклик 264 тыс. за метр.

Текущее значение индекс – 294 тыс. за метр.

Прошло ровно три года! 

Ну рост же есть, скажет читатель! Да, есть. 11% (=294/264) за три года, то есть чуть больше чем по 3,5% в год. Для сравнения, депозиты за три года за счет сложных процентов дали где-то 40-50% доходности.

Безумие, не опирающееся на факты не просто означает неверное восприятие действительности, оно непосредственно воздействует на экономическое поведение!

Одни мои родственники твердо надумали покупать квартиру в Москве. Бюджет 12м. Своих денег у них только 6 млн. На остаток хотят брать ипотеку. Им уже даже одобрили кредит на 6м. по ставке 25%! На мое замечание, что очень затратно и рискованно, и что, наверное, имеет смысл подкопить денег или взять что-то поскромнее (например, в МО), помимо стандартных мотивов (все дорожает, устали платить дяде) последовало, что в принципе у них есть возможность закрывать кредит досрочно. «Что вам тогда мешает просто откладывать больше, и через пару лет квартира ваша без всякой ипотеки?», — шли опять те же мелодии в духе «все дорожает» и «будет соблазн потратить денежки на что-то еще».

Теперь берем калькулятор. С 6м. первоначального взноса упущенных процентов по вкладам окажется 1,26 м в год. Платеж по процентам в 1 год — 1,5м. Экономия на аренде 0,54м. То есть прямые убытки от данной операции составят 2,22 мио только в первый год! Иными словами, даже если квартира за год подорожает с 12м до 14м, ее все равно невыгодно будет брать в ипотеку по таким условиям. Пороговое значение роста цены квартиры, при котором имеет смысл брать кредит по ставке 25% составляет 18% в год! Теперь сравниваем с реальной цифрой доходности в 3,5% и понимаем, что мягко говоря, данный инвест выглядит сомнительно.

Вроде задумались. Но от идеи покупки квартиры не отказались.

Мы видим, что некоторые люди всерьез рассматривают даже кабальный процент по ипотеке, потому что уверены, что цена растет и будет расти (действительно, при очень быстрой инфляции окупается кредит по любой ставке). Проблема тут только одна: цена на недвижимость не растет (проценты не в счет).

Откуда тогда взялось безумие, не опирающееся на факты?

Тут несколько объяснений.

Во-первых, сильно разогреты инфляционные ожидания россиян. Растут номинальные зарплаты, растут цены на широкий круг товаров. И россияне уверены, что подорожание касается вообще всего, включая недвижимость. Отчасти это так, но только отчасти. Ведь недвижимость не только материальный, но и финансовый продукт. А на финансовые активы цены почти не коррелируют с товарными, и могут снижаться во время всеобщего роста цен. За примерами долго ходить не надо: российский фондовый рынок во второй половине 2024 года снижался при растущей инфляции. Никого же не удивляет, что индекс Мосбиржи торгуется на уровне 5-летней давности, хотя рубль с тех обесценился едва ли не вдвое!

Во-вторых, инерция мышления. Народ слабо знаком со статистикой и доверяет больше своим ощущениям или каким-то частным случаям из прошлого. Однако ощущения бывают обманчивы. Например, все очень бурно реагируют на рост цен, но совершенно игнорируют локальные понижательные тренды. Цены на вторичку действительно очень быстро росли в период с 2020 по 2022 (что видно по тому же индексу Домклик), и народ это запомнил, невольно экстраполируя данный рост на постоянку. Если сравнивать текущий уровень с началом 2018 года (то есть когда цены находились на минимальных отметках), то получаем уже 9% в год. Однако, если взять какой-нибудь другой год для сравнения, например 2013, то получим уже другую цифру (и она будет меньше).

В-третьих, на восприятие значительно повлияла динамика на новостройки, цены на которые все последнее время росли куда быстрее вторички. Так за те же три года средние цены по данным дом. рф выросли на 60%. Это конечно, не 300%, но тоже очень-очень много. Здесь очень важно понимать следующее:

1. Новостройки (на стадии строительства) – это не недвижимость! Это квази-фьючерс на квартиры (вы покупаете обещание застройщика передать вам квартиру в установленные сроки). Особенность ценообразования фьючерсов в том, что хотя они привязаны к базе, но могут торговаться как дешевле базы, так и дороже. До реформы эскроу новостроечные фьючерсы торговались дешевле базы, а сейчас торгуются дороже базы. За счет данного кульбита и возник феноменальный рост цен. Но это рост цен на фьючерсы, а не на недвижимость. К тому же потенциала для дальнейшего роста цены новостроек не осталось: наоборот, фьючерс в любом случае должен прийти к базе. То есть почти наверняка динамика по новостройкам в ближайшее время будет хуже, чем по вторичке.

2. Цены на новостройки давно не отражают реальные цены сделок. Застройщики вынуждены индексировать ценники, т.к. практически единственный контингент для них – покупатели по льготным кредитам. Но кредит даже по самой льготной ставке окупается только при росте цен. Даже рассрочка (нулевая ставка процента) невыгодна, если цена не растет, поэтому застройщикам важно показать, что цена потихоньку увеличивается. В реальности же значительная часть лотов продается со скидками.

Главный опережающий показатель для понимания направления движения цен – это статистика по ипотечной выдаче. Она же для застройщиков неутешительна. Застройщикам, а также владельцам недвижимости еще очень повезет, если они смогут удержать цены на том уровне, что есть сейчас. В любом случае, надеяться на эйфорию на рынке недвижимости было бы опрометчиво, а тем более брать ипотеки по 25%...

////

Больше материалов в тг канале EPICRIS