Cessione di immobili esenti Iva e pro-rata

Nel mondo immobiliare sono soventi le operazioni che possono portare alla cessione di immobili esenti Iva. Si tratta delle operazioni legate all’art. 10, punti 8-bis e 8-ter del DPR n. 633/72, legate alla cessione di fabbricati abitativi e strumentali.

L’applicazione dell’Iva nella cessione di beni immobili riguarda le cessioni effettuate dal costruttore nei 5 anni, oppure su opzione per le vendite effettuate oltre questo termine. In tutti gli altri casi, ovvero quando la cessione avviene da parte di chi non ha costruito o ristrutturato l’immobile siamo di fronte ad operazioni esenti Iva.

Il tutto, senza dimenticare che, in alcuni casi, la stessa società cedente può trovarsi di fronte ad avere un vantaggio nella non applicazione dell’Iva nella cessione dell’immobile: classici casi sono quelli legati alla vendita a privato o a soggetto che applica il regime del pro-rata Iva.

Tutte le volte in cui ci si trova di fronte ad operazioni di cessione di un bene immobile in esenzione Iva occorre chiedersi quali siano gli effetti dell’operazione.

Cessione immobili esenti Iva: gli effetti

L’effettuazione di operazioni di cessione di immobili esenti Iva rappresenta una delle caratteristiche delle società, c.d. “immobiliari di gestione“. Si tratta di società (di persone o di capitali) che svolgono attività di gestione e amministrazione di beni immobili, sia propri che di terzi. Di fatto, società che effettuano compravendita e gestione immobiliare.

Queste società sono tenute, come detto, all’applicazione dell’esenzione Iva in caso di cessione di immobile. Questo tipo di operazione determina, inevitabilmente, un effetto duplice per la detrazione dell’imposta:

• La rettifica dell’Iva: secondo quanto previsto dall’art. 19-bis2) del DPR n. 633/72;
• La determinazione del pro-rata di detraibilità, secondo quanto previsto dall’art. 19, co.5, del DPR n. 633/72.

Di seguito andiamo ad approfondire gli effetti per l’impresa immobiliare di gestione che effettua questo tipo di cessione immobiliare.

Il pro-rata di detrazione

Nel caso in cui il contribuente effettui operazioni esenti ai fini Iva, il diritto alla detrazione dell’imposta spetta in misura proporzionale alle operazioni che conferiscono tale facoltà. Questo è quanto prevede l’art. 19, co. 5 del DPR n. 633/72. L’ammontare delle operazioni che danno diritto alla detrazione deve essere determinato applicando la percentuale indicata dall’art. 19-bis del DPR n. 633/72.

Nel calcolo del pro-rata di detrazione Iva, non devono essere considerate diverse operazioni, quali, ad esempio:

• I passaggi di servizi all’attività soggetta a detrazione ridotta o forfettaria, nonché quelli interni dei beni tra attività separate di cui all’art. 36, ultimo comma, del DPR n. 633/72;
• Le cessioni di beni ammortizzabili;
• Le cessioni che hanno per oggetto denaro, o crediti in denaro;
• Cessioni e conferimenti in società o altri enti, compresi i consorzi e le associazioni o altre organizzazioni, che hanno per oggetto aziende o rami delle stesse;
• Le cessioni di campioni gratuiti di modico valore appositamente;
• I passaggi di beni in dipendenza di fusioni, scissioni o trasformazioni di società, e di analoghe operazioni poste in essere da altri enti.

Esclusa l’attività occasionale di operazioni esenti

L’Agenzia delle Entrate ha, tuttavia, chiarito che il procedimento del pro-rata non deve essere applicato in alcuni specifici casi (C.M. 24.12.1997, n. 328/E): “l’occasionale effettuazione di operazioni esenti da parte di un contribuente che svolge essenzialmente un’attività soggetta ad Iva (come pure l’occasionale effettuazione di operazioni imponibili, da parte di un soggetto che svolge essenzialmente un’attività esente)”.

Successivamente, la medesima Amministrazione Finanziaria ha, inoltre, precisato che le imprese di costruzione – assoggettate anche al regime di esenzione Iva, per effetto dell’entrata in vigore dell’art. 35, comma 8, lettera a), n. 1), del D.L. 4.07.2006, n. 223 – sono tenute ad applicare tale metodologia, escludendo altresì la possibilità di invocare, ai fini dell’applicazione dell’Iva, l’istituto della separazione delle attività di cui all’art. 36 del DPR n. 633/72 (R.M. 28 marzo 2008, n. 112/E).

Pertanto se un’impresa immobiliare di costruzione normalmente cede applicando l’Iva, qualora effettui una cessione applicando l’esenzione non ha diritto di invocare l’occasionalità, posto che si tratta della medesima tipologia di attività per la quale semplicemente è stato applicato un diverso trattamento.

Le immobiliari di gestione e la cessione di fabbricati abitativi: si può invocare l’occasionalità?

La situazione appare sicuramente diversa per quanto riguarda le immobiliari di gestione. Si tratta di società che detengono immobili (abitativi) da destinare a locazione. Qualora queste società vadano a cedere in esenzione uno di questi immobili, potrebbe essere invocata l’esclusione dal pro-rata in quanto occasionale?

Occorre precisare che il riferimento riguarda esclusivamente fabbricati abitativi locati. Questo in quanto, qualora si trattasse di cessione di fabbricato strumentale, la relativa vendita sarebbe esclusa dal pro-rata in quanto il fabbricato risulta ammortizzabile.

A precisare l’occasionalità e quindi l’esclusione dal pro-rata per la cessione di fabbricato abitativo da parte di società immobiliare di gestione è la risposta ad interpello n. 200/E/2020. In tale documento l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che la cessione di un bene occasionale rispetto all’attività di locazione non va ad incidere sul pro-rata.

L’Agenzia precisa che questo bene deve essere oggetto di rettifica della detrazione ex art. 19-bis2, co. 2, del DPR n. 633/72. Questo a condizione che:

• Si sia provveduto ad esercitare la detrazione iniziale;
• Non siano decorsi i termini temporali (dieci anni per i fabbricati, cinque anni per gli altri beni ammortizzabili, anno di utilizzazione per altri beni e servizi) previsti dall’art. 19-bis2.

Attività propria dell’impresa

Per “attività propria dell’impresa” è da intendersi “quella che normalmente ed abitualmente viene esercitata dall’imprenditore e non quindi quella svolta in maniera occasionale o, comunque, di scarsa rilevanza nell’ambito dell’impresa”. A chiarire questo aspetto è intervenuta l’Amministrazione finanziaria con la risposta interpello n. 165/E/20.

La rettifica della detrazione Iva passata

Occorre tenere presente che la detrazione dell’Iva riguardante i beni ammortizzabili è rettificata, in aumento o diminuzione, qualora i beni stessi siano utilizzati per effettuare operazioni che conferiscono il diritto alla detrazione in misura differente da quelle inizialmente operata. Pertanto, rileva esclusivamente la prima utilizzazione dei beni (art.19-bis2), primo e secondo comma, del DPR n. 633/72).

Non si considerano beni ammortizzabili quelli il cui costo unitario non è superiore ad Euro 516,46 né quelli aventi un coefficiente d’ammortamento superiore al 25,00%. Al contrario, rientrano tra i beni ammortizzabili le immobilizzazioni immateriali di cui all’art. 103 del DPR n. 917/86, ed ogni tipo di fabbricato, ovvero anche quelli c.d. “merce“, alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa.

La presenza dei presupposti per la rettifica dell’Iva deve essere verificata nel corso del periodo decennale di osservazione, ovvero l’esercizio di entrata in funzione del bene ed i nove successivi. In altri termini, non vi è obbligo di rettifica dell’Iva nel caso in cui la cessione esente riguardi un fabbricato costruito, ovvero ultimato, da oltre 10 anni.

Consulenza fiscale online

Le esenzioni Iva applicate ai fabbricati abitativi, in particolare, rappresentano una facilitazione non trascurabile:

• Sia per i venditori che possono rendere più attrattive le loro offerte,
• Sia per gli acquirenti, che possono beneficiare di un considerevole risparmio fiscale.

Tuttavia, è fondamentale che tutte le parti coinvolte siano pienamente consapevoli delle normative specifiche, dei requisiti e delle eccezioni in materia, per evitare complicazioni legali e finanziarie.

La cessione di fabbricati abitativi esenti da Iva deve essere gestita con attenzione e con una piena comprensione delle implicazioni fiscali. La consulenza di esperti in materia fiscale e immobiliare è spesso indispensabile per navigare efficacemente in quest’area del diritto tributario e per assicurare che le transazioni siano condotte in modo conforme alle leggi vigenti.

In ultima analisi, la cessione di fabbricati abitativi con esenzione Iva, pur essendo un’area complessa e dettagliata del diritto tributario, offre vantaggi significativi e opportunità nel mercato immobiliare italiano, rappresentando un elemento chiave per la comprensione delle dinamiche di vendita e acquisto di immobili residenziali.

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