Para tener un piso turístico a partir de abril será necesario que tres quintos de los vecinos estén de acuerdo

A partir del 3 de abril de 2025, para tener un piso turístico en alquiler será necesario pedir permiso a tus vecinos. Ese día entrarán en vigor algunas modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que afectan a los nuevos pisos turísticos (aunque no a los que ya están en funcionamiento).

• ¿Qué artículos han cambiado? Estas novedades, introducidas en una ley orgánica que se aprobó en enero, modifican los artículos 7 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y añaden una Disposición Adicional Segunda.

Las novedades sobre el papel de los vecinos para vetar pisos turísticos, una a una

Artículo 7: necesidad de aprobación expresa. A partir del 3 de abril, se requerirá la aprobación expresa por parte de tres quintas partes de los vecinos para poder destinar un piso al alquiler turístico, según establece el nuevo apartado 3 del artículo 7.

• Qué dicen los expertos. Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado experto en derecho inmobiliario, aclara que a partir de esa fecha “tendrá que ser el interesado el que pida la autorización de la comunidad. Si no la autorizan, no podrá realizar la actividad. Hasta abril, la regla general era que se permitiese el uso salvo que se prohibiese por tres quintos”.
  
• Consecuencias. Si se realiza la actividad sin esta aprobación, el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requerirá la cesación inmediata, con la advertencia de emprender acciones judiciales.

Artículo 17: aprobar, limitar, condicionar o prohibir el uso turístico. Se ha modificado el punto 12 de este artículo, un punto que era relativamente nuevo porque se introdujo en 2019 a través de un real decreto ley. Ahora, este añade que se requerirá el acuerdo expreso de tres quintos de los vecinos para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística.

• Qué dicen los expertos. Guillermo Cerdeira, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, considera que no hay en esta reforma “novedad ninguna, sino tan solo un modo de convalidar la jurisprudencia recientemente conformada al respecto”.
  
• Otro dato. Esta mayoría también será necesaria si los vecinos quieren imponer cuotas especiales o incrementar la participación de los gastos comunes del piso de alquiler turístico siempre que estas no superen el 20%.

La Disposición Adicional Segunda: la retroactividad. En esta disposición se indica que los propietarios que ejercían la actividad de alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 podrán seguir ejerciéndola.

La interpretación de la reforma

Según Guillermo Cerdeira, la reforma de 2025 que entra en vigor en abril representa realmente una “contrarreforma” o una “vuelta al redil”, puesto que revierte la situación que se generó con la reforma de 2019, donde se permitía la actividad salvo prohibición expresa. Ahora, se presume vetada salvo autorización expresa de la comunidad. Fuentes

• Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado experto en derecho inmobiliario
• Guillermo Cerdeira, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
• Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
• Nota de prensa del Tribunal Supremo: El Tribunal Supremo establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos