Immobilienrendite-Rechner: Lohnt sich der Kauf?

Lohnt sich der Kauf der Immobilie? (Bild: Pixabay, Pexels)

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten möchten, sollten Sie nicht nur auf den Kaufpreis und die Mieteinnahmen schauen.

Entscheidend ist, wie viel am Ende tatsächlich für Sie übrig bleibt – nach Abzug aller laufenden Kosten, Rücklagen und eventueller Finanzierung.

Genau hier setzt unser Immobilien-Rendite-Rechner an: Er zeigt Ihnen in wenigen Schritten, wie rentabel Ihr Objekt wirklich ist – realistisch, transparent und ohne Schönrechnerei. Ob Sie erst kaufen wollen oder bereits vermieten: Unser Rechner hilft Ihnen dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Immobilienrendite-Rechner: Lohnt sich der Kauf?

Mit diesem Rechner bekommst du in wenigen Minuten einen realistischen Eindruck davon, wie rentabel dein Immobilieninvestment tatsächlich ist – nach allen Kosten, Steuern und Finanzierungskosten.

Damit du nicht nur mit Bruttorenditen, sondern mit echten Zahlen arbeitest.

Und so geht’s:

• Kaufpreis der Immobilie: Trage hier den Gesamtpreis ein, also inklusive Grundstück.

• Wohnfläche: Gib die gesamte Wohnfläche der Immobilie in Quadratmetern an.

• Monatliche Kaltmiete: Hier kommt die erwartete Monatsmiete rein, ohne Nebenkosten.

• Eigenkapital: Wie viel Geld bringst du selbst ein? Das gehört hier rein.

• Bundesland: Wähle aus, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet (wichtig für die Grunderwerbsteuer).

• Sollzins: Gib den Zinssatz deiner Finanzierung an – in Prozent pro Jahr.

• Tilgung: Wie viel Prozent du jedes Jahr tilgen willst, kannst du hier festlegen.

• Maklergebühr: Falls du über einen Makler gekauft hast: Trage hier die Provision ein (in Prozent des Kaufpreises).

• Instandhaltungsrücklage: Jährliche Rücklage für Reparaturen – 1 % ist ein gängiger Richtwert.

• Mietausfallwagnis: Sicherheitspuffer für Leerstand – meist zwischen 2 und 5 %.

• Verwaltungskosten: Kosten für Hausverwaltung oder Abrechnung, meist 0,3 % bis 0,5 %.

• Jährliche Wertsteigerung: Trage deine erwartete Steigerung des Immobilienwerts pro Jahr ein.

Wenn alles drin ist, einfach auf „Rendite berechnen“ klicken – und du bekommst eine fundierte Einschätzung deiner Immobilienrendite.

Was ist die Immobilienrendite?

Die Immobilienrendite ist eine Kennzahl, mit der Sie beurteilen können, wie rentabel eine vermietete Immobilie ist.

Sie zeigt, wie viel Ertrag Sie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erzielen – ähnlich wie ein Zinssatz bei einer Geldanlage. Die Rendite hilft dabei, verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen oder zu prüfen, ob sich der Kauf eines bestimmten Objekts überhaupt lohnt.

Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite, desto mehr verdienen Sie im Verhältnis zum eingesetzten Geld. Doch Achtung: Eine hohe Rendite geht häufig mit einem höheren Risiko einher – etwa bei Immobilien in schlechterer Lage, mit schwankender Mieterstruktur oder größerem Sanierungsbedarf.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Form der Renditeberechnung. Sie bezieht sich nur auf die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie – also ohne Abzug von Kosten.

Berechnungsformel:

Bruttorendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis der Immobilie) × 100

Beispiel:

Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro und vermieten sie für 10.000 Euro Kaltmiete im Jahr. Dann ergibt sich folgende Bruttorendite:

10.000 € / 250.000 € × 100 = 4,0 %

Das bedeutet: Sie erzielen jedes Jahr eine Bruttorendite von 4 Prozent auf den Kaufpreis der Immobilie.

Die Bruttorendite ist eine grobe erste Einschätzung. Sie ist schnell berechnet, sagt aber wenig über den tatsächlichen Ertrag aus – denn sie berücksichtigt keine laufenden Kosten oder Steuern.

Nettomietrendite

Für eine verlässlichere Einschätzung ist die Nettomietrendite entscheidend. Sie berücksichtigt zusätzlich die laufenden Kosten, die mit der Immobilie verbunden sind – zum Beispiel das Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltergebühren und weitere Nebenkosten, die der Eigentümer tragen muss.

Berechnungsformel:

Nettorendite = ((Jahreskaltmiete – laufende Kosten) / Kaufpreis) × 100

Beispiel:

• Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €

• Jahreskaltmiete: 10.000 €

• Laufende Kosten (Hausgeld, Rücklage, Verwaltung etc.): 2.000 €

Rechnung:

(10.000 € – 2.000 €) / 250.000 € × 100 = 3,2 %

Ihre Nettorendite beträgt also 3,2 Prozent. Das ist der tatsächlich realistische Wert, mit dem Sie wirtschaften können.

Eigenkapitalrendite

Wenn Sie eine Immobilie nicht vollständig mit eigenem Geld finanzieren, sondern einen Teil über einen Kredit aufnehmen, sollten Sie zusätzlich die Eigenkapitalrendite berechnen. Sie zeigt, wie stark sich Ihr eingesetztes Eigenkapital verzinst – also das Geld, das Sie selbst eingebracht haben.

Berechnungsformel:

Eigenkapitalrendite = (Gewinn vor Steuern / eingesetztes Eigenkapital) × 100

Beispiel:

• Kaufpreis: 250.000 €

• Eigenkapital: 50.000 €

• Kredit: 200.000 €

• Jährlicher Überschuss nach Abzug von Zinsen und Kosten: 4.000 €

Rechnung:

4.000 € / 50.000 € × 100 = 8 %

Ihre Eigenkapitalrendite beträgt in diesem Beispiel 8 Prozent. Sie verdienen also 8 Prozent auf Ihr eingebrachtes Kapital. Das ist ein deutlicher Hebeleffekt, weil Sie nicht die gesamte Immobilie selbst bezahlt haben, aber den vollständigen Ertrag erzielen – abzüglich der Kreditkosten.

Welche Immobilienrendite ist „gut“?

Es gibt keine feste Grenze, ab wann eine Immobilie als „lohnend“ gilt. Dennoch haben sich in der Praxis gewisse Orientierungswerte etabliert:

Wichtig ist: Rendite ist nicht alles. Die Lage, der Zustand der Immobilie, der Mietertrag und die langfristige Wertentwicklung spielen ebenfalls eine entscheidende Rolle.

Was beeinflusst die Immobilienrendite?

Die Bruttomietrendite ist schnell berechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100.

Aber dieser einfache Wert zeigt nur die Oberfläche. Wer es ernst meint mit Immobilien als Kapitalanlage, muss tiefer schauen – denn die echten Renditetreiber (oder -killer) lauern im Detail.

Kaufpreis pro Quadratmeter

Je günstiger du einkaufst, desto höher fällt automatisch die Rendite aus – vorausgesetzt, das Mietniveau bleibt stabil. Besonders in B- und C-Städten mit niedrigen Einstiegspreisen (z. B. unter 2.000 €/m²) entstehen so hohe Bruttorenditen von 5 % und mehr.

Mieteinnahmen pro m²

Die erzielbare Kaltmiete entscheidet maßgeblich über die Wirtschaftlichkeit. Wichtig: Nicht nur die Höhe zählt, sondern auch die Nachhaltigkeit der Miete – also, wie sicher diese Einnahme wirklich ist (Mieterstruktur, Wohnlage, Leerstand).

Faustregel: Eine Miete über 10 €/m² bei Kaufpreisen unter 2.500 €/m² deutet auf ein solides Renditepotenzial hin.

Instandhaltung und Nebenkosten

Brutto ist nicht gleich netto. Laufende Kosten wie Verwaltung, Rücklagen, Modernisierung oder Mietausfallversicherung schmälern die tatsächliche Rendite. Die sogenannte Nettomietrendite liegt oft 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.

Finanzierungskonditionen

Ein hoher Zins und eine lange Laufzeit reduzieren den Cashflow – auch bei eigentlich rentablen Objekten. Aktuell (Stand 2025) liegen Bauzinsen zwischen 3,8 % und 4,5 %. Wer <3 % Finanzierung bekommt, erzielt oft überdurchschnittliche Eigenkapitalrenditen.

Wichtig: Die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (Leverage-Effekt) steigt, wenn der Zins unter der Mietrendite liegt – und sinkt, wenn der Zins höher liegt.

Steuern und Abschreibungen

Die steuerliche Behandlung beeinflusst die Nettorendite. Besonders interessant:

• AfA (Absetzung für Abnutzung): 2 % bei Altbau, 3 % bei Neubau ab 2023

• Sonderabschreibung bei Sanierung oder Denkmalschutz

• Steuervorteile bei Teilvermietung der eigenen Immobilie

Je nach Steuersatz können sich hier spürbare Effekte ergeben – vor allem für Kapitalanleger in höheren Einkommensklassen.

Regionale Marktentwicklung

Eine gute Rendite heute heißt nicht automatisch gute Rendite in zehn Jahren. Faktoren wie:

• Bevölkerungsentwicklung

• Arbeitsmarktsituation

• Infrastruktur (z. B. ÖPNV, Schulen, Uni)

entscheiden darüber, ob Mieten steigen, stagnieren – oder sogar fallen. Das erklärt, warum Städte wie Leipzig (Wachstum +12 %) oder Hagen (Logistikboom) immer beliebter werden.

Beispiel: Wie hoch ist die Immobilienrendite bei einer vermieteten Eigentumswohnung?

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen im Jahr 2025 eine Eigentumswohnung in Leipzig.

Die Wohnung kostet 280.000 €. Sie möchten diese Wohnung als Kapitalanlage nutzen und vermieten:

Damit wissen Sie: Die Wohnung kostet insgesamt 309.400 €, bringt Ihnen aber pro Jahr 11.760 € Mieteinnahmen. Davon gehen jährlich 960 € ab, zum Beispiel für Rücklagen, Verwalter und kleinere Reparaturen.

Schritt 1: Berechnung der Bruttorendite

Die Bruttorendite zeigt, wie viel Prozent der jährlichen Miete gemessen am Kaufpreis erzielt werden:

Bruttorendite = (Jahresmiete / Kaufpreis) × 100
= (11.760 € / 280.000 €) × 100
= 4,2 %

Diese Zahl ist noch ohne Nebenkosten und laufende Ausgaben gerechnet – sie dient nur als erste Orientierung.

Schritt 2: Berechnung der Nettorendite

Bei der Nettorendite ziehen wir die Nebenkosten vom Kaufpreis ab und berücksichtigen laufende Kosten:

Gesamtkosten (mit Nebenkosten) = 309.400 €
Jährlicher Netto-Ertrag = 11.760 € (Miete) – 960 € (Kosten) = 10.800 €

Nettorendite = (10.800 € / 309.400 €) × 100
= ca. 3,49 %

Das ist die „echtere“ Rendite, die Sie als Vermieterin oder Vermieter tatsächlich erwarten können – bevor Steuern, Finanzierungskosten und Leerstand mit einberechnet werden.

Die Beispielrechnung zeigt deutlich, wie wichtig es ist, bei einer Immobilieninvestition nicht nur auf die Bruttorendite zu achten.

Auf den ersten Blick klingt eine Jahresrendite von 4,2 % attraktiv – besonders im Vergleich zu Tagesgeld oder festverzinslichen Anlagen. Doch sobald man alle relevanten Kosten wie Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Verwaltung berücksichtigt, reduziert sich der tatsächliche Ertrag spürbar auf knapp 3,5 % netto.

Gerade für private Anlegerinnen und Anleger, die zum ersten Mal vermieten, ist es entscheidend, diese „stille Kosten“ im Blick zu behalten. Denn: Was nach einer lohnenden Kapitalanlage aussieht, kann sich durch zusätzliche Belastungen wie Leerstand, Mietausfall oder unerwartete Sanierungen schnell ins Gegenteil verkehren. Eine realistische Kalkulation ist daher unverzichtbar.

Auch ohne Finanzierung wird klar: Immobilien sind kein Selbstläufer. Sie erfordern sorgfältige Planung, regelmäßige Kontrolle und oft mehr Zeit und Verantwortung, als viele anfangs erwarten. Wer sich dessen bewusst ist, kann mit Immobilien dennoch langfristig ein stabiles und inflationsgeschütztes Einkommen aufbauen – sofern Lage, Substanz und Mietniveau stimmen.

Wo gibt es die besten Immobilienrenditen in Deutschland?

In Deutschland unterscheiden sich die Mietrenditen je nach Stadt und Region teils massiv.

Während Investoren in einigen B- und C-Städten noch über 5 % Bruttomietrendite erzielen können, liegen die Erträge in großen Metropolen oft unter 3 %. Das liegt in erster Linie an der Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten – und genau die wird in Boomregionen immer weiter auseinandergezogen.

Wer mit Rendite rechnet, muss also gezielt suchen.

Städte mit den höchsten Bruttomietrenditen

Ostdeutschland und das Ruhrgebiet dominieren das Ranking: Günstige Kaufpreise, stabile Mieten – fertig ist das Renditepaket. An der Spitze steht Chemnitz mit 5,58 %, dicht gefolgt von Hagen, Gelsenkirchen und Hamm.

Auch Wuppertal liegt klar über dem bundesweiten Durchschnitt.

Auffällig: Städte mit Förderprogrammen (z. B. Dessau, Gera) oder Sanierungspotenzial bieten oft mehr als 6 % – allerdings meist bei etwas höherem Leerstandsrisiko (bis zu 8 %).

Die Schlusslichter: Top-Städte mit mageren Bruttomietrenditen

In München, Hamburg und Düsseldorf ist die Nachfrage zwar hoch – aber die Preise auch.

Die Folge: Trotz oft vierstelliger Mieten sind die Renditen kaum rentabel. Gerade in stark regulierten Märkten wie Berlin oder Hamburg sorgt die Mietpreisbremse dafür, dass der Anstieg der Mieten mit den Kaufpreisen nicht mithält.

Typisch für diese Märkte: Investoren benötigen hier 30–40 Jahre, um den Kaufpreis allein durch Mieteinnahmen zu amortisieren – das geht nur auf, wenn langfristige Wertsteigerungen einkalkuliert werden.

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