Почему льготная ипотека на вторичку – крайне вредная идея
Выиграть смогут разве что барыги. Вот неймется все кому-то. Только-только удалось притормозить инфляцию (или показалось), как опять пошли разговоры о новых льготных программах. Ведь не секрет, что как раз обилие льготных кредитов спровоцировало инфляцию (как одна из причин), и чтобы некоторые имели возможность выплачивать льготный процент, ЦБ вынужден держать более высокую ставку для всех остальных (о чем, кстати, не раз заявлял). Так что за льготные кредиты платит вся экономика. И ладно бы польза какая была. Что касается субсидируемых программ на покупку новостроек, давно стало общим местом, что эти инициативы только разогнали цены на новостройки (мы не будем вновь подробно объяснять очевидные вещи). На самом деле, ни в одной из заявленных целей программы не сработали: — не сделали жилье более доступным — не подняли демографические показатели — не помогли застройщикам Последнее парадоксально, но факт: мы говорили об этом в статье о бедных застройщиках замолвите слово. Почти всю ренту забрали банки, а застройщики оказались даже в более тяжелой ситуации, чем до старта программ. Но весьма скромная (мягко говоря) эффективность никого не образумила. Теперь обсуждается новое веяние: семейная ипотека на вторичное жилье. Мотивы вроде благородные: в маленьких городах нет новостроек или почти нет, и поэтому жители не могли до сих пор воспользоваться всеми преимуществами льготных кредитов. Надо им помочь в этом. Я полагаю, многие догадываются, что пользы от льготки на вторичку тоже не будет. Но все же немногие понимают, насколько вредна сама эта идея. Точно не законодатели. Вся проблема в том, что реальная емкость у вторичного рынка очень мала. Она буквально в разы ниже, чем на новостройки. Собственно, именно благодаря этому свойству цены на вторичку демонстрируют завидную устойчивость несмотря на почти полное сворачивание рыночной ипотеки. Отличия в движении денег показаны на схеме. Деньги (например, кредитные) на покупку новостроек попадают сразу застройщикам. Те ведут на них операционную деятельность. Деньги, пущенные на приобретение вторички, не уходят с рынка недвижимости, а запускают волну альтернативных сделок. Часть финансов в конечном счете опять попадает к застройщикам, и лишь небольшая часть выводится из системы (например, кладется в банк на депозиты). 90%, если не больше, первоначальных вливаний абсорбируется с помощью новостроек. Если новостроек на рынке нет, то деньги как бы застревают во вторичном контуре, и никуда не могут уйти. Этим объясняется тот парадокс, что в «мертвых» городах, где квартиры по большому счету никому не нужны, спрос мизерный, цены практически не снижаются. И именно в таких городах и предлагается ввести льготную ипотеку на вторичку! Уже догадываетесь, к чему это приведет? Проиллюстрируем вышесказанное на следующем примере: В городе A застройщик построил дом на 100 квартир. Цена 1 квартиры 2 миллиона рублей. Банки выдали ипотеки населению на 200 млн. руб. Покупатели как раз раскупили все квартиры. Цены не изменились (на следующий год застройщик опять построил дом на 100 квартир, и история повторилась). В городе B застройщики не ведут деятельности. На рынке представлены только вторичные квартиры. Их 100 штук, по цене 2 млн. руб. Банк выдает льготные кредиты на сумму 200 млн. руб. Однако продавцы, которые получили деньги, сами становятся покупателями (планируя, например с доплатой приобрести бОльшую площадь). Из 100 квартир только 50 – чистые продажи (с выводом средств). Чтобы уравновесить спрос и предложение цена средней квартиры повышается до 4 млн. рублей. Кажущееся изобилие вторичных квартир на продажу только создает иллюзию богатства выбора у покупателей. Впрочем, даже иллюзии сегодня нет: поскольку продавцы не имеют возможность ничего купить взамен, они снимают свои квартиры с продажи. Именно этим объясняется крайне скудное предложение во вторичном фонде. Возьмем для примера какой-нибудь город, где не ведется строительство. Например, Новомичуринск Рязанской области (выбрал рандомно). На весь город всего три десятка предложений о продаже в циане. Три десятка! Это в лучшем случае полдома в новостройке. Из этих трех десятков, хорошо если треть чистые продажи. То есть чистая емкость составляет 10 квартир или жалкие 15 млн. руб. Да один спекулянт может выкупить в моменте всю недвижимость этого города! Кстати, о спекулянтах. Я недаром упомянул в начале статьи барыг. Пока суть да дело, и ипотечники раскачиваются (еще даже окончательно параметры программы не определены), можно скупить за наличку всю недвижимость какого-нибудь маленького города, а потом продать эту недвижимость льготным ипотечникам втридорога. Как вам идея? П.с. пишут по программе, что льготная ставка только на дома не старше 20 лет. В этом случае еще проще: скупаем квартиры, которые подпадают под условия (а таких будет совсем мало) и закрываемся об льготников. А всем остальным предлагается покупать старье, но хотя бы по вменяемым ценам… //////
Выиграть смогут разве что барыги.
Вот неймется все кому-то. Только-только удалось притормозить инфляцию (или показалось), как опять пошли разговоры о новых льготных программах. Ведь не секрет, что как раз обилие льготных кредитов спровоцировало инфляцию (как одна из причин), и чтобы некоторые имели возможность выплачивать льготный процент, ЦБ вынужден держать более высокую ставку для всех остальных (о чем, кстати, не раз заявлял). Так что за льготные кредиты платит вся экономика.
И ладно бы польза какая была. Что касается субсидируемых программ на покупку новостроек, давно стало общим местом, что эти инициативы только разогнали цены на новостройки (мы не будем вновь подробно объяснять очевидные вещи). На самом деле, ни в одной из заявленных целей программы не сработали:
— не сделали жилье более доступным
— не подняли демографические показатели
— не помогли застройщикам
Последнее парадоксально, но факт: мы говорили об этом в статье о бедных застройщиках замолвите слово. Почти всю ренту забрали банки, а застройщики оказались даже в более тяжелой ситуации, чем до старта программ.
Но весьма скромная (мягко говоря) эффективность никого не образумила. Теперь обсуждается новое веяние: семейная ипотека на вторичное жилье. Мотивы вроде благородные: в маленьких городах нет новостроек или почти нет, и поэтому жители не могли до сих пор воспользоваться всеми преимуществами льготных кредитов. Надо им помочь в этом. Я полагаю, многие догадываются, что пользы от льготки на вторичку тоже не будет. Но все же немногие понимают, насколько вредна сама эта идея. Точно не законодатели.
Вся проблема в том, что реальная емкость у вторичного рынка очень мала. Она буквально в разы ниже, чем на новостройки. Собственно, именно благодаря этому свойству цены на вторичку демонстрируют завидную устойчивость несмотря на почти полное сворачивание рыночной ипотеки.
Отличия в движении денег показаны на схеме. Деньги (например, кредитные) на покупку новостроек попадают сразу застройщикам. Те ведут на них операционную деятельность. Деньги, пущенные на приобретение вторички, не уходят с рынка недвижимости, а запускают волну альтернативных сделок. Часть финансов в конечном счете опять попадает к застройщикам, и лишь небольшая часть выводится из системы (например, кладется в банк на депозиты). 90%, если не больше, первоначальных вливаний абсорбируется с помощью новостроек. Если новостроек на рынке нет, то деньги как бы застревают во вторичном контуре, и никуда не могут уйти. Этим объясняется тот парадокс, что в «мертвых» городах, где квартиры по большому счету никому не нужны, спрос мизерный, цены практически не снижаются.
И именно в таких городах и предлагается ввести льготную ипотеку на вторичку! Уже догадываетесь, к чему это приведет?
Проиллюстрируем вышесказанное на следующем примере:
В городе A застройщик построил дом на 100 квартир. Цена 1 квартиры 2 миллиона рублей. Банки выдали ипотеки населению на 200 млн. руб. Покупатели как раз раскупили все квартиры. Цены не изменились (на следующий год застройщик опять построил дом на 100 квартир, и история повторилась).
В городе B застройщики не ведут деятельности. На рынке представлены только вторичные квартиры. Их 100 штук, по цене 2 млн. руб. Банк выдает льготные кредиты на сумму 200 млн. руб. Однако продавцы, которые получили деньги, сами становятся покупателями (планируя, например с доплатой приобрести бОльшую площадь). Из 100 квартир только 50 – чистые продажи (с выводом средств). Чтобы уравновесить спрос и предложение цена средней квартиры повышается до 4 млн. рублей.
Кажущееся изобилие вторичных квартир на продажу только создает иллюзию богатства выбора у покупателей. Впрочем, даже иллюзии сегодня нет: поскольку продавцы не имеют возможность ничего купить взамен, они снимают свои квартиры с продажи. Именно этим объясняется крайне скудное предложение во вторичном фонде.
Возьмем для примера какой-нибудь город, где не ведется строительство.
Например, Новомичуринск Рязанской области (выбрал рандомно). На весь город всего три десятка предложений о продаже в циане. Три десятка! Это в лучшем случае полдома в новостройке. Из этих трех десятков, хорошо если треть чистые продажи. То есть чистая емкость составляет 10 квартир или жалкие 15 млн. руб. Да один спекулянт может выкупить в моменте всю недвижимость этого города!
Кстати, о спекулянтах. Я недаром упомянул в начале статьи барыг. Пока суть да дело, и ипотечники раскачиваются (еще даже окончательно параметры программы не определены), можно скупить за наличку всю недвижимость какого-нибудь маленького города, а потом продать эту недвижимость льготным ипотечникам втридорога. Как вам идея?
П.с. пишут по программе, что льготная ставка только на дома не старше 20 лет. В этом случае еще проще: скупаем квартиры, которые подпадают под условия (а таких будет совсем мало) и закрываемся об льготников. А всем остальным предлагается покупать старье, но хотя бы по вменяемым ценам…
//////
Наш тг канал EPICRIS
Вот неймется все кому-то. Только-только удалось притормозить инфляцию (или показалось), как опять пошли разговоры о новых льготных программах. Ведь не секрет, что как раз обилие льготных кредитов спровоцировало инфляцию (как одна из причин), и чтобы некоторые имели возможность выплачивать льготный процент, ЦБ вынужден держать более высокую ставку для всех остальных (о чем, кстати, не раз заявлял). Так что за льготные кредиты платит вся экономика.
И ладно бы польза какая была. Что касается субсидируемых программ на покупку новостроек, давно стало общим местом, что эти инициативы только разогнали цены на новостройки (мы не будем вновь подробно объяснять очевидные вещи). На самом деле, ни в одной из заявленных целей программы не сработали:
— не сделали жилье более доступным
— не подняли демографические показатели
— не помогли застройщикам
Последнее парадоксально, но факт: мы говорили об этом в статье о бедных застройщиках замолвите слово. Почти всю ренту забрали банки, а застройщики оказались даже в более тяжелой ситуации, чем до старта программ.
Но весьма скромная (мягко говоря) эффективность никого не образумила. Теперь обсуждается новое веяние: семейная ипотека на вторичное жилье. Мотивы вроде благородные: в маленьких городах нет новостроек или почти нет, и поэтому жители не могли до сих пор воспользоваться всеми преимуществами льготных кредитов. Надо им помочь в этом. Я полагаю, многие догадываются, что пользы от льготки на вторичку тоже не будет. Но все же немногие понимают, насколько вредна сама эта идея. Точно не законодатели.
Вся проблема в том, что реальная емкость у вторичного рынка очень мала. Она буквально в разы ниже, чем на новостройки. Собственно, именно благодаря этому свойству цены на вторичку демонстрируют завидную устойчивость несмотря на почти полное сворачивание рыночной ипотеки.
Отличия в движении денег показаны на схеме. Деньги (например, кредитные) на покупку новостроек попадают сразу застройщикам. Те ведут на них операционную деятельность. Деньги, пущенные на приобретение вторички, не уходят с рынка недвижимости, а запускают волну альтернативных сделок. Часть финансов в конечном счете опять попадает к застройщикам, и лишь небольшая часть выводится из системы (например, кладется в банк на депозиты). 90%, если не больше, первоначальных вливаний абсорбируется с помощью новостроек. Если новостроек на рынке нет, то деньги как бы застревают во вторичном контуре, и никуда не могут уйти. Этим объясняется тот парадокс, что в «мертвых» городах, где квартиры по большому счету никому не нужны, спрос мизерный, цены практически не снижаются.
И именно в таких городах и предлагается ввести льготную ипотеку на вторичку! Уже догадываетесь, к чему это приведет?
Проиллюстрируем вышесказанное на следующем примере:
В городе A застройщик построил дом на 100 квартир. Цена 1 квартиры 2 миллиона рублей. Банки выдали ипотеки населению на 200 млн. руб. Покупатели как раз раскупили все квартиры. Цены не изменились (на следующий год застройщик опять построил дом на 100 квартир, и история повторилась).
В городе B застройщики не ведут деятельности. На рынке представлены только вторичные квартиры. Их 100 штук, по цене 2 млн. руб. Банк выдает льготные кредиты на сумму 200 млн. руб. Однако продавцы, которые получили деньги, сами становятся покупателями (планируя, например с доплатой приобрести бОльшую площадь). Из 100 квартир только 50 – чистые продажи (с выводом средств). Чтобы уравновесить спрос и предложение цена средней квартиры повышается до 4 млн. рублей.
Кажущееся изобилие вторичных квартир на продажу только создает иллюзию богатства выбора у покупателей. Впрочем, даже иллюзии сегодня нет: поскольку продавцы не имеют возможность ничего купить взамен, они снимают свои квартиры с продажи. Именно этим объясняется крайне скудное предложение во вторичном фонде.
Возьмем для примера какой-нибудь город, где не ведется строительство.
Например, Новомичуринск Рязанской области (выбрал рандомно). На весь город всего три десятка предложений о продаже в циане. Три десятка! Это в лучшем случае полдома в новостройке. Из этих трех десятков, хорошо если треть чистые продажи. То есть чистая емкость составляет 10 квартир или жалкие 15 млн. руб. Да один спекулянт может выкупить в моменте всю недвижимость этого города!
Кстати, о спекулянтах. Я недаром упомянул в начале статьи барыг. Пока суть да дело, и ипотечники раскачиваются (еще даже окончательно параметры программы не определены), можно скупить за наличку всю недвижимость какого-нибудь маленького города, а потом продать эту недвижимость льготным ипотечникам втридорога. Как вам идея?
П.с. пишут по программе, что льготная ставка только на дома не старше 20 лет. В этом случае еще проще: скупаем квартиры, которые подпадают под условия (а таких будет совсем мало) и закрываемся об льготников. А всем остальным предлагается покупать старье, но хотя бы по вменяемым ценам…
//////
Наш тг канал EPICRIS
