Как вывести недвижимость из налоговой тени

Резкие изменения геополитической ситуации заставляют эффективно использовать внутренние ресурсы. По убеждению главы налогового комитета парламента Даниила Гетманцева, Украине следует критически пересмотреть и консолидировать все доступные внутренние финансовые источники и ресурсы, то есть "считать каждую копейку". В конце 2024 года произошла самая масштабная кибератака РФ на государственные реестры Украины и только через месяц Минюст сообщил о возобновлении работы всех реестров. Одним из них был Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ГРРП), который содержит информацию о земельных участках, домах и квартирах. Эти дерзкие хакерские действия не только актуализировали вопрос усиления защиты государственных информационных систем и данных в них, но и привлекли внимание к многочисленным проблемам функционирования ГРВП и цифровизации прав собственности на недвижимое имущество. В отчете МВФ говорится о важности принятия в 2025 году закона об оценке имущества и разработку дорожной карты внедрения современного подхода к его оценке. Реклама: Из теории известно, что налог на имущество имеет меньшее, по сравнению с другими налогами, негативное влияние на экономическое развитие, поэтому увеличение его поступлений - менее вредная альтернатива во время фискальных шоков, вызванных войной. Однако справедливо оценить и обложить налогом можно лишь имущество, перенесенное в "цифру". То, чего нет в ГРРП, остается невидимым для государства и многих его прогрессивных реформ, не говоря об уплате налога. Опросив представителей органов местного самоуправления и Государственной налоговой службы, мы сделали вывод, что в 2023 году до 30% земельных участков и до 50% объектов недвижимости не были внесены в государственный реестр. В то же время Минюст констатировал, что жилье двух третей граждан, подавших информационное сообщение о поврежденном имуществе, не было зарегистрировано в ГРРП. Это может свидетельствовать о большем масштабе проблемы в отдельных регионах. Реклама: Реальность заставляет задуматься: по меньшей мере половина домов и квартир отсутствует в перечне объектов налогообложения, то есть находится в налоговой тени. Следовательно, возможности для сбора дополнительных сумм налога на имущество есть и без повышения ставок. Хотя налог на имущество поступает в местные бюджеты, не стоит недооценивать его фискальную роль. Во-первых, увеличение доходов местных бюджетов уменьшает субвенции из госбюджета для органов местного самоуправления, расходы которых не покрываются собственными поступлениями. Во-вторых, благодаря дополнительным поступлениям сумм налога на имущество громады могут реализовывать важные социальные проекты, что особенно актуально в условиях прекращения финансирования программ USAID. Остается разобраться, почему так много имущества является невидимым для налогообложения и что с этим делать. Проблемы наполнения имущественных реестров В исследовании Growford Institute выделены следующие проблемы администрирования налога на имущество. Недостаточная интеграция реестров. С 1 января 2013 года система регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений функционирует на новом уровне и совершенствуется. Важным этапом ее становления была интеграция нескольких реестров, среди которых - старый реестр прав собственности на недвижимое имущество (действовал с 2002 года). Однако реализация такого объединения требует совершенствования. Многие проблемы в сфере регистрации прав на недвижимое имущество являются следствием длительной истории ее развития. В Украине есть имущество, которое регистрировалось до 2002 года только в бумажной форме. Данные об этом хранятся в архивах Бюро технической инвентаризации (БТИ), не уничтоженных во время войны. Такого имущества нет в базе данных ГНС об объектах налогообложения. Читайте также: "Я профессионал по принятию непопулярных решений в этой стране": Гетманцев о повышении налогов и детенизации Есть имущество, внесенное в старый имущественный реестр, но отсутствующее в ГРРП. Хотя реестр прав собственности на недвижимое имущество стал архивной составляющей нового реестра, предыдущие данные в "цифре" не переносятся автоматически. Внесение данных в ГРРП происходит только в случае обращения лица за регистрацией права собственности или совершения других нотариальных действий. Имущество из старого реестра является видимым для налоговой. Зарегистрированная до 2002 года недвижимость продается, наследуется, переносится в "цифру" для получения возмещения за уничтоженное во время войны имущество, в связи с чем наполненность ГРВП постепенно становится лучше. Незавершенное строительство. Серьезной проблемой являются манипуляции собственников имущества с незавершенными объектами строительства. Распространенной практикой остается фактическая эксплуатация таких объектов недвижимости без проведения их государственной регистрации с соответствующим внесением информации в ГРРП. Нередки случаи, когда застройщики не имеют всех разрешительных документов на строительство или ведут его с нарушением проектной документации. В таком случае долгострои могут быть заселены и даже сдаваться в аренду, однако владельцы не имеют официального приобретения прав на недвижимое имущество. По оценкам представителей органов местного самоуправления, в отдельных громадах более 10% новостроек, среди которых элитная недвижимость, эксплуатировались без их государственной регистрации, что является сознательным уклонением от налогообложения. Какова реакция государства В Национальной стратегии доходов до 2030 года (НСД) указано, что важным шагом к увеличению поступлений местных бюджетов является наполнение баз данными об объектах налогообложения, в частности путем переноса архивной информации с бумажных носителей о зарегистрированных до 1 января 2013 года правах собственности на имущество. Документ также обязывает местные органы власти инвентаризировать имущество, а Минюст - актуализировать данные ГРРП на основании предоставленной местными властями информации о зарегистрированных объектах и владельцах недвижимости. Местные органы власти должны получить доступ к информационным базам ГНС относительно объектов и субъектов налогообложения местными налогами и сборами. Эти меры до сих пор не реализованы. В то же время государство ввело онлайн-регистрацию прав на недвижимое имущество, приобретенное до 2013 года, через "Дію". С сентября 2024 года эта услуга доступна для жителей 20 областей. Алгоритм предусматривает, что после получения заявления и копий документов, удостоверяющих право собственности, государственный регистратор направляет в БТИ запрос на получение информации о соответствующем объекте недвижимости. После получения подтверждения от БТИ государственный регистратор вносит данные в ГРРП. Читайте также: Третий лишний? Нужны ли риелторы по недвижимости Услуга государственной регистрации имущества через "Дію" удобна и бесплатна. Стандартные же условия регистрации путем офлайн-обращения к нотариусу предусматривают также визит владельца в БТИ и уплату административного сбора от 0,1 до пяти прожиточных минимумов для трудоспособных лиц. В парламенте также зарегистрирован законопроект, по которому государственные регистраторы получат право вносить сведения в ГРРП на основании бумажных документов без подтверждения информации от БТИ. Это будет возможно, если доступ к соответствующим архивам был утрачен или документы были уничтожены вследствие войны. По данным Openbudget, в 2024 году план поступлений от уплаты административного сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их обременений был выполнен на 227%. Онлайн-регистрация и одобрение упомянутой законодательной инициативы должны ускорить внесение в ГРРП имущества, вещные права на которое приобретены до 2013 года. Важно популяризировать такие возможности на национальном уровне. Что может сделать местная власть Есть еще меры, которые могут реализовать местные власти. В "Плане цифрового развития ГНС до 2030 года" указано, что в контексте совершенствования администрирования местных налогов и сборов рассматривается вопрос большей вовлеченности громад. Возвращаясь к задекларированному в НСД, вспомним прежде всего о возможности привлечения громад к цифровизации архивов БТИ. Для местной власти, которая готова взять на себя отдельные функции по администрированию местных налогов и сборов, целесообразно предусмотреть опцию создания базы данных объектов недвижимого имущества путем цифровизации архивов БТИ. Соответствующую информацию также может предоставлять ГНС. Это можно реализовать в формате наполнения базы данных путем заполнения соответствующих форм на основании регистрационных дел из архивов БТИ. Такое решение требует предварительной передачи архивов БТИ в ведение громад или обеспечения беспрепятственного доступа к ним местным чиновникам. Например, в Киевской области БТИ остается коммунальным предприятием областного совета. Цифровизацию архивов БТИ важно дополнить проведением органами местного самоуправления регистрационных действий в ГРРП. Вносить данные в реестр можно либо путем офлайн-приглашения владельцев имущества для предоставления соответствующих документов, либо путем онлайн-регистрации через портал "Дія". Органы местного самоуправления могут информировать собственников имущества о вариантах проведения регистрации и консультировать социально незащищенных граждан, как воспользоваться бесплатной цифровой услугой в "Дії". Лучше всего, если власть будет взаимодействовать с владельцами имущества с использованием инструмента цифровизации. Можно также предоставить громадам полномочия по инвентаризации объектов незавершенного строительства с применением фото- и видеофиксации с дронов. Важно создавать базы данных таких объектов, а также не внесенных в ГРРП квартир в сданных в эксплуатацию многоквартирных домах. С гражданами, которых удастся идентифицировать как владельцев недвижимости, следует в первую очередь провести разъяснительную работу. Останутся и те, к кому нужно будет применять другие механизмы стимулирования к регистрации. Цифровизация архивов БТИ и создание баз данных объектов незавершенного строительства будут важными шагами в процессе инвентаризации имущества на территории громад, а в ходе детального анализа таких объектов и причин отсутствия части из них в ГРРП можно нарабатывать новые решения по переносу имущества в "цифру". Этим нужно заниматься системно и скрупулезно. Только таким образом можно достичь желаемого положительного результата. Без существенного улучшения наполненности ГРРП любые изменения в налогообложении налогом на имущество будут вызывать дискуссии о справедливости и будут иметь ограниченную фискальную эффективность. Эта публикация подготовлена при поддержке Евросоюза и его государств-членов: Германии, Польши, Дании и Словении. Содержание этой публикации является исключительной ответственностью ее автора и может не отражать взгляды программы "U-LEAD с Европой", ЕС и его государств-членов: Германии, Польши, Дании и Словении.